종부세 과세표준 — 공시가격·공정시장가액비율 60%

종합부동산세 과세표준은 공시가격 합계에서 공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 구합니다(종합부동산세법 제8조). 산식은 ‘(공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율’이며, 2026년 주택 공정시장가액비율은 60%입니다. 시세가 아닌 공시가격이 기준입니다.

과세표준은 어떻게 계산하나요?

세 단계로 줄여 과세표준을 구합니다.

1. 보유 주택의 공시가격 합계(인별)
2. 공제 차감: 일반 9억, 1세대 1주택 12억
3. × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
4. 과세표준 × 세율 − 재산세 중복분 = 종부세

실제로 계산하면 (1주택 공시가격 18억)

1세대 1주택, 공시가격 18억 원인 경우입니다.

1. 공제 12억 차감 → 18억 − 12억 = 6억 원
2. 공정시장가액비율 60% → 6억 × 60% = 3.6억 원(과세표준)
3. 세율 적용(2주택 이하 표): 3억 초과분에 0.7% 등 → 산출세액
4. 재산세 중복분 공제 + 1세대 1주택 세액공제(고령·장기보유) 차감

공제가 12억으로 커서, 공시가격이 12억 이하인 1주택자는 종부세가 없습니다.

공정시장가액비율이 세금에 미치는 영향

공정시장가액비율	과세표준(공제 후 6억 기준)
60%	3.6억원
80%	4.8억원
100%	6.0억원

비율이 낮을수록 과세표준이 줄어 종부세가 감소합니다. 이 비율은 시행령으로 정해 변동될 수 있으니 해당 연도 기준을 확인하세요.

보유 형태별 과세표준 차이 (케이스 표)

같은 공시가격이라도 1주택 특례·공동명의에 따라 과세표준이 크게 달라집니다(공정시장가액비율 60% 기준).

구분	공시가격	공제	과세표준
1세대 1주택	15억	12억	(15−12)억 × 60% = 1.8억
일반 1주택	15억	9억	(15−9)억 × 60% = 3.6억
부부 공동(각 9억)	각 9억	각 9억	0원

공시가격으로 과세표준과 세금을 계산하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.