종부세 계산기 (종합부동산세)

이 계산기는 무엇을 구하나요?

6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격 합계와 주택 수, 1세대 1주택이라면 나이·보유기간을 넣으면 12월에 고지될 종합부동산세와 농어촌특별세를 추정합니다. 종부세는 재산세(지방세)와 별개인 국세이고, 납기는 12월 1일~15일입니다.

입력값은 시세가 아니라 공시가격이고, 여러 채라면 사람별로 합산한 금액입니다. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 합산하지 않고 각자 계산합니다.

내가 대상인지부터 갈립니다

종합부동산세법 제8조 제1항이 공제액을 두 가지로만 나눕니다. 여기서 빼고 남는 금액이 없으면 과세표준이 0이 되어 고지 자체가 오지 않습니다.

국세청이 6월 1일 기준 보유 현황을 검토해 대상자에게만 12월에 고지서를 보냅니다. 기준 미만이면 신고 의무도 없습니다. 주택 수 판정과 합산 범위는 종부세 과세 대상에 정리했습니다.

과세표준은 어떻게 나오나요?

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%

음수가 되면 제8조 제1항 단서에 따라 0으로 봅니다. 1주택자 공시 15억이면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원이 과세표준입니다. 재산세의 공정시장가액비율(주택 일반 60%, 1주택 43~45%)과 이름은 같지만 값과 근거 조문이 다르므로 재산세 계산기와 숫자를 섞지 않도록 주의하세요.

세율표 — 두 표는 12억까지 완전히 같습니다

종합부동산세법 제9조 제1항은 누진공제 방식이 아니라 구간 기초금액 + 초과분 세율로 적습니다. 아래 괄호 안이 조문에 그대로 쓰인 기초금액입니다.

법인은 아예 다른 길입니다. 제9조 제2항 제3호가 공익법인 등이 아닌 법인에 누진표 대신 단일세율(2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%)을 적용하고, 기본공제도 0원입니다.

"3주택이면 세금이 몇 배로 뛴다"는 사실인가요?

아닙니다. 위 표에서 보듯 과세표준 12억원 이하 구간은 두 표가 1원도 다르지 않습니다. 공정시장가액비율 60%와 기본공제 9억을 역산하면 그 지점은 공시가격 합계 29억원입니다.

공시 합계 20억인 사람으로 확인해 보면,

1. 과세표준 = (20억 − 9억) × 60% = 6억 6,000만원
2. 2주택: 360만 + (6.6억 − 6억) × 1.0% = 420만원
3. 3주택: 같은 구간이므로 420만원 (동일)

주택 수를 줄여 얻는 효과는 세율이 아니라 공시가격 합계가 작아지는 것에서 나옵니다. 중과가 실제로 무거워지는 구간은 공시 합계가 40억을 넘는 영역입니다. 구간별 비교는 종부세율 — 2주택·3주택에 정리했습니다.

1세대 1주택 세액공제 (최대 80%)

1세대 1주택자에게만 두 가지 공제가 붙고, 제9조 제5항이 합산 80%를 한도로 중복 적용을 허용합니다.

두 판정 모두 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 합니다(제9조⑥·⑧). 12월 납부일에 만 60세가 되어도 그해에는 적용되지 않습니다. 만 70세 + 15년 보유라면 40% + 50% = 90%지만 한도가 80%라 80%까지만 적용됩니다.

계산 예시

1세대 1주택, 공시가격 18억, 만 65세, 12년 보유

1. 공제 12억 → 차액 6억원
2. 과세표준 = 6억 × 60% = 3억 6,000만원
3. 산출세액 = 150만 + (3.6억 − 3억) × 0.7% = 192만원
4. 세액공제 = 고령자 30% + 장기보유 40% = 70%
5. 종부세 = 192만 × (1 − 0.7) = 57만 6,000원
6. 농어촌특별세 = 57만 6,000 × 20% = 11만 5,200원
7. 합계 약 69만 1,000원

단, 실제 고지액은 이보다 낮습니다. 제9조 제3항은 같은 주택에 이미 부과된 주택분 재산세액을 종부세액에서 공제하도록 정하는데(이중과세 조정), 이 계산기는 단순화를 위해 반영하지 않았습니다. 농어촌특별세율 20%는 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호가 정합니다.

부부 공동명의는 9월에 선택해야 합니다

1세대 1주택을 부부가 공동으로 가지고 있으면 두 갈래 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

1. 그대로 두기 — 각자 9억씩 공제(합 18억)를 받되 고령자·장기보유 세액공제는 원칙적으로 받지 못합니다.
2. 공동명의 1주택자 특례 신청 — 제10조의2 제3항에 따라 1세대 1주택자로 보아 12억 공제와 최대 80% 세액공제를 적용받습니다.

중요한 것은 기한입니다. 제10조의2 제2항은 신청 기간을 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지로 못 박습니다. 12월 고지서를 받은 뒤에는 그해분을 바꿀 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 갈리므로, 두 방식을 모두 계산해 보고 9월에 결정하는 편이 안전합니다. 판단 기준은 1세대 1주택 종부세 공제에 정리했습니다.

세부담상한과 분납

• 세부담상한 150% — 제10조는 해당 연도의 주택분 재산세액상당액과 종부세액상당액의 합계가 직전 연도 같은 합계의 150%를 넘으면 초과분을 없는 것으로 봅니다. 종부세만이 아니라 재산세를 포함한 합계 기준이라는 점이 핵심입니다. 단서에 따라 중과세율이 적용되는 법인은 이 상한을 받지 못합니다.
• 분납 — 제20조는 납부할 세액이 250만원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있게 합니다. 재산세의 분납 기간 3개월과 다릅니다.
• 합산배제 — 등록 임대주택이나 사원용 주택 등 요건을 갖춘 주택은 공시가격 합계에서 빠집니다. 다만 매년 9월에 합산배제 신고를 해야 하고, 요건을 어기면 경감분이 추징됩니다. 대상은 종부세 합산배제에서 확인하세요.

이 계산기의 한계

• 재산세 중복분 공제를 반영하지 않습니다(제9조③) — 실제 고지액은 계산값보다 낮게 나옵니다.
• 세부담상한을 적용하지 않습니다(제10조) — 전년 대비 급등한 경우 실제는 더 낮아집니다.
• 주택만 다룹니다 — 종합합산토지(공제 5억)·별도합산토지(공제 80억)는 별도 계산입니다.
• 특례 주택의 안분을 반영하지 않습니다 — 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택으로 1세대 1주택 판정을 받은 경우, 제9조 제7항·제9항은 그 주택분 산출세액을 공시가격으로 안분해 제외한 금액에만 공제율을 곱하도록 정합니다.
• 합산배제·감면을 자동 판정하지 않습니다 — 등록 임대주택 등은 직접 확인해 공시가격 합계에서 빼야 합니다.

자주 묻는 질문