중개수수료 계산기 (부동산 중개보수)

이 계산기는 무엇을 구하나요?

부동산을 사고팔거나 빌릴 때 공인중개사에게 주는 돈을 흔히 "복비"나 "중개수수료"라고 부릅니다. 법령의 정식 이름은 중개보수입니다. 이 계산기는 거래 종류, 물건 종류, 거래금액, 중개사무소가 있는 시·도를 받아 법이 허용하는 상한 중개보수를 계산합니다. 계산 과정에서 쓴 거래금액(월세는 환산 금액), 상한요율, 한도액, 부가세 10%를 더한 금액, 적용한 조례 이름도 함께 보여 줍니다.

근거는 「공인중개사법」 제32조와 「공인중개사법 시행규칙」 제20조(2026년 8월 28일 시행본), 별표 1·2, 그리고 각 시·도의 주택 중개보수 조례입니다. 법 제32조 제4항은 주택 중개보수를 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 하고, 주택 외 물건(토지·상가·오피스텔 등)의 보수는 국토교통부령으로 직접 정합니다.

주택 중개보수 상한요율은 얼마인가요?

시행규칙 별표 1이 전국 상한을 정합니다. 거래금액에 상한요율을 곱한 값이 한도액보다 크면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 한도액은 저가 구간에만 있고, 2억원(임대차는 1억원) 이상부터는 요율만 있습니다.

구간의 아래 경계는 "이상", 위 경계는 "미만"입니다. 그래서 경계에서 금액이 크게 뜁니다. 매매가 9억원 정확히면 0.5% 구간이라 상한이 4,500,000원입니다. 1만원 싼 8억9,999만원이면 0.4% 구간이라 3,599,960원입니다. 거래금액은 1만원 차이인데 상한은 900,040원 차이가 납니다. 같은 이유로 매매 1억8천만원은 0.5%를 곱하면 90만원이지만 한도액 80만원에 걸려 800,000원이 상한입니다.

왜 집 주소가 아니라 중개사무소 주소로 고르나요?

시행규칙 제20조 제3항은 "중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다"고 정합니다. 예를 들어 경기도 성남시 아파트를 서울 강남구 중개사무소를 통해 계약하면 경기도 조례가 아니라 서울특별시 조례가 적용됩니다. 많은 계산기가 "거래 지역"이나 "물건 소재지"를 묻는데, 조문 기준으로는 물어야 할 것이 중개사무소 위치입니다. 조문의 주어가 "개업공인중개사"이므로, 공동중개로 양쪽 중개사무소가 다른 시·도에 있으면 각 중개사가 자기 사무소 소재지 조례에 따라 받습니다.

지금 당장 금액 차이가 있느냐고 하면, 없습니다. 셈집이 2026년 10월 14일 국가법령정보센터에서 17개 지역 조례를 원문으로 대조한 결과 주택 요율표는 모두 시행규칙 별표 1과 같았습니다. 인천·대전·세종은 자체 요율표를 삭제하고 "시행규칙 별표 1에 따른다"고만 적었고, 나머지는 별표 1과 같은 표를 조례 별표로 두고 있습니다. 다만 실비 항목과 지급시기 같은 세부 문구는 지역마다 다릅니다. 경기도 조례 제4조는 지급시기 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 한다고 적었고, 인천·대전·세종 조례는 서류 열람 대행료를 건당 1천원으로 정합니다. 조례가 바뀌면 지역별 금액도 달라질 수 있으므로 계산기는 처음부터 중개사무소 소재지를 받습니다.

광주광역시와 전라남도는 2026년 7월 1일 전남광주통합특별시로 합쳐졌습니다. 「전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법」 부칙 제10조 제1항에 따라 종전 조례는 새 조례가 시행될 때까지 "종전에 적용되던 지역에 한정하여" 계속 적용됩니다. 그래서 계산기는 옛 광주 지역과 옛 전남 지역을 나눠 고르게 했습니다. 2026년 10월 14일 기준으로 통합특별시의 주택 중개보수 조례는 검색되지 않았습니다.

월세는 어떻게 거래금액으로 바꾸나요?

월세는 보증금만으로 계산하지 않습니다. 시행규칙 제20조 제5항 제1호가 정한 두 단계를 거칩니다.

1. 1단계: 보증금 + 월세 × 100 을 계산합니다.
2. 2단계: 1단계 합계가 5천만원 이상이면 그 금액이 거래금액입니다. 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70 으로 다시 계산한 금액을 거래금액으로 씁니다.
3. 3단계: 이렇게 정한 거래금액을 임대차 요율표에 넣고, 한도액과 비교해 작은 쪽을 상한으로 합니다.

숫자로 보겠습니다. 보증금 1,000만원·월세 50만원이면 1단계가 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원으로 5천만원 이상이므로 그대로 거래금액입니다. 5천만~1억 구간 0.4%를 곱하면 240,000원이고 한도액 30만원보다 작으니 240,000원이 상한입니다. 보증금 500만원·월세 40만원이면 1단계가 4,500만원으로 5천만원 미만입니다. 그래서 2단계로 500만 + 40만 × 70 = 3,300만원이 거래금액이 되고, 0.5%를 곱한 165,000원이 상한입니다. 이 70배 규칙은 소액 월세 세입자의 부담을 줄이려는 장치라서, 1단계만 계산하는 계산기는 소액 월세에서 상한을 부풀려 보여 줍니다.

오피스텔·상가주택·토지는 어떻게 다른가요?

오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 건축법상 업무시설이라 주택 요율표를 쓰지 않습니다. 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도가 갖춰진 전용 입식부엌, 전용 수세식화장실, 목욕시설(화장실 안 욕조·샤워 포함)을 모두 갖춘 오피스텔에만 별표 2를 적용합니다. 별표 2의 상한은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%이고 한도액은 없습니다. 요건을 하나라도 못 채우면 제2호의 "그 밖의 경우"로 넘어가 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.

1층이 상가, 2~3층이 주택인 상가주택은 제20조 제6항이 기준입니다. 건물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 건물 전체에 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 건물 전체에 주택 외 요율(0.9% 이내)을 적용합니다. 면적을 나눠 따로 계산하지 않습니다. 매매가 10억원인 상가주택에서 주택 면적이 60%면 주택 9억~12억 구간 0.5%로 5,000,000원이 상한이고, 40%면 0.9%로 9,000,000원까지 협의할 수 있습니다.

토지, 상가, 사무실, 공장 같은 주택 외 물건은 0.9% 이내에서 협의합니다. 시행규칙 제20조 제7항에 따라 중개사는 이 범위 안에서 실제로 받을 상한요율을 사무소에 게시하는 중개보수 요율표에 적어야 하고, 그 요율을 넘겨 받을 수 없습니다. 그래서 이 계산기는 주택 외 물건일 때 협의 요율을 직접 넣게 했습니다(기본값 0.9%).

헷갈리는 경우는 이렇게 정리됩니다

부가세와 실비는 따로 내야 하나요?

법정 중개보수에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 법제처는 해석례 15-0523(2016.1.18.)에서 "개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액"이라고 봤습니다. 일반과세자는 「부가가치세법」 제31조에 따라 공급가액의 10%(제30조)를 공급받는 사람에게서 거래징수합니다. 그래서 계산 결과의 "부가세 10% 포함"은 일반과세자 중개사무소에 낼 수 있는 최대치입니다.

간이과세자는 사정이 다릅니다. 간이과세자의 납부세액은 공급대가에 업종별 부가가치율과 10%를 곱해 계산하고(같은 법 제63조), 부동산 관련 서비스업의 부가가치율은 40%입니다(시행령 제111조 제2항). 직전 연도 공급대가가 4,800만원 미만인 간이과세자는 세금계산서 대신 영수증을 발급합니다(제36조 제1항). 부가세 명목으로 얼마를 받을 수 있는지는 약정과 과세유형에 따라 달라지므로, 계약 전에 홈택스 사업자등록상태 조회로 과세유형을 확인하고 금액을 정해 두는 편이 안전합니다.

실비는 보수와 별개입니다. 법 제32조 제2항과 시행규칙 제20조 제2항에 따라 권리관계 확인(등기부·건축물대장 발급·열람 등)에 드는 비용은 매도·임대하는 쪽에, 계약금 반환 보장(예치 수수료·보증보험료 등)에 드는 비용은 매수·임차하는 쪽에 영수증을 첨부해 청구할 수 있습니다.

협의는 어떻게 하고, 무엇을 확인해야 하나요?

계산 결과는 상한입니다. 시행규칙 제20조 제1항은 그 금액을 "요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"고 정합니다. 협의를 실제로 하려면 순서가 중요합니다.

1. 중개를 맡길 때 사무소에 게시된 중개보수·실비 요율표를 보고, 이 계산기로 상한을 미리 확인합니다.
2. 가계약이나 계약서 작성 전에 보수 금액(또는 요율)과 부가세 별도 여부를 정해 문자나 계약서 특약에 남깁니다.
3. 보수를 줄 때는 계좌이체·카드로 내고 현금영수증이나 세금계산서를 받습니다. 금액과 과세유형이 맞는지 영수증으로 확인합니다.
4. 상한을 넘는 금액을 받았다면 「공인중개사법」 제33조 제1항 제3호(초과 금품 수수 금지) 위반이 될 수 있으니 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 문의합니다.

지급시기는 「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따라 약정이 있으면 그날, 없으면 거래대금 지급이 완료된 날(보통 잔금일)입니다.

이 계산기가 못 하는 것

1. 분양권·입주권 거래 — 기납입금과 프리미엄을 어떻게 거래금액에 넣는지는 계산하지 않습니다.
2. 간이과세자의 부가세 — 약정과 과세유형에 따라 달라 일반과세자 10%만 계산합니다.
3. 실비 — 서류 발급 수수료·여비 등은 건마다 달라 금액을 넣지 않았습니다.
4. 공동중개 시 보수 배분 — 중개사끼리 나누는 비율은 의뢰인이 내는 금액과 무관하므로 다루지 않습니다.
5. 지자체 중개보수 지원 — 인천·대전·경기 등이 청년·수급자에게 주는 지원금은 반영하지 않았습니다.

자주 하는 오해

1. "중개수수료는 집이 있는 지역 조례를 따른다" — 중개사무소 소재지 조례를 따릅니다. 지금은 17개 지역 조례 요율이 모두 같아 금액이 같을 뿐입니다.
2. "요율표 금액을 꼭 내야 한다" — 요율표는 상한입니다. 그 안에서 협의합니다.
3. "월세는 보증금 + 월세 × 100이 전부다" — 합계가 5천만원 미만이면 ×70으로 다시 계산합니다.
4. "주거용으로 쓰면 오피스텔도 주택 요율이다" — 오피스텔은 별표 2(매매 0.5%·임대차 0.4%) 또는 0.9% 이내이며, 주택 요율표를 쓰지 않습니다.
5. "부가세는 원래 중개보수에 포함돼 있다" — 법정 중개보수는 부가세를 뺀 금액입니다.
6. "매도인과 매수인이 반씩 나눠 낸다" — 각자 상한까지 따로 냅니다. 계산 결과는 한쪽 몫입니다.