취득세 계산기 (부동산)

이 계산기는 무엇을 구하나요?

취득가액·주택 수·조정대상지역 여부·전용면적을 넣으면 취득세 본세 + 농어촌특별세 + 지방교육세를 한꺼번에 계산합니다. 세 가지는 근거 조문이 각각 다른 별개의 세목이라, 본세만 보고 자금 계획을 세우면 실제 납부액과 어긋납니다.

입력값에서 가장 자주 틀리는 것이 전용면적입니다. 85㎡(25.7평)를 넘느냐가 농어촌특별세 0.2%를 붙일지 말지를 가르는데, 분양 공고의 '공급면적'이 아니라 등기부·건축물대장의 전용면적으로 판단합니다. 공급면적 112㎡ 아파트의 전용면적이 84.9㎡라면 농특세가 붙지 않습니다.

'취득가액'에 무엇을 넣나요?

지방세법이 쓰는 기준은 취득당시가액이고, 유상거래는 사실상의 취득가격, 즉 실거래 신고가입니다. 여기에 포함되는 것과 아닌 것이 갈립니다.

• 포함 — 매매대금, 분양대금, 발코니 확장 등 옵션비, 취득에 든 건설자금이자·중개보수 등 법인이 회계처리한 부대비용
• 제외(개인 취득) — 취득 이후의 인테리어·가전 구입비
• 무상취득 — 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)이 원칙이고, 없으면 시가표준액

1~3% 세율은 어떻게 계산되나요? (숫자 대입)

지방세법 제11조 제1항 제8호는 주택 유상거래 세율을 세 갈래로 나눕니다. 6억~9억 구간은 고정값이 아니라 가격에 비례해 올라가는 공식입니다.

세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100  — 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림

"6억을 넘으면 2%"라는 설명이 흔한데 조문은 그렇지 않습니다. 6억 1원에서 세율이 1.0%부터 다시 시작해 9억에서 3.0%에 닿는 연속 함수라, 6억 경계에서 세금이 튀지 않습니다. 세율 구조와 조례 가감은 취득세율과 다주택 중과에 조문 그대로 정리해 두었습니다.

다주택 중과세율은 어디서 나온 숫자인가요?

지방세법 제13조의2 제1항은 8%·12%를 직접 적지 않습니다. "제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 그 세율에 중과기준세율의 100분의 200(또는 400)을 합한 세율"이라고만 씁니다. 제11조 제1항 제7호 나목이 4%, 제6조 제19호의 중과기준세율이 2%이므로 4% + 4% = 8%, 4% + 8% = 12%가 됩니다.

비조정지역 4주택 이상이 12%라는 점이 표에서 빠지기 쉽습니다. 일시적 2주택은 제13조의2 제1항 제2호 괄호가 명시적으로 중과에서 빼고, 조정대상지역 지정 고시일 이전에 계약하고 계약금 지급이 증빙되면 제13조의2 제4항에 따라 지정 전 취득으로 봅니다.

주택 수는 누구까지 세나요?

가장 널리 퍼진 오해가 "배우자와 미성년 자녀"입니다. 지방세법 시행령 제28조의3 제1항은 그렇게 적지 않습니다 — 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)에 더해, 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다.

• 세는 대상 — 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택분으로 과세되는 오피스텔(법 제13조의3)
• 세대 분리 예외 — 30세 미만이라도 직전 12개월 소득이 기준 중위소득 환산액의 40% 이상이고 독립 생계를 유지하면 별도 세대(영 제28조의3②1호). 다만 미성년자는 이 예외에서 제외됩니다.
• 주택 수에서 빼는 것 — 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택·입주권·분양권·오피스텔, 시가표준액 1억원 이하 오피스텔, 시가표준액이 수도권 1억원(그 밖 2억원) 이하인 주택 등(영 제28조의4⑥)

판정 사례는 취득세 주택 수 산정 기준에 조문별로 표로 정리해 두었습니다.

본세에 따라붙는 두 세금

농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호에 따라 "표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%"이므로 결과적으로 취득가액의 0.2%입니다. 중과세율이 적용되면 같은 방식으로 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%가 됩니다.

다만 전용 85㎡ 이하 주택은 농특세가 비과세입니다(제4조 제11호, 시행령 제4조 제5항의 '서민주택'). 이 비과세에는 주택 수나 중과 여부에 관한 조건이 없습니다. 3주택자가 조정지역에서 12% 중과를 맞아도 전용 85㎡ 이하면 농특세는 0원입니다.

지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호가 정합니다. 주택 유상거래(제11조①8호)는 "해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 20%", 즉 적용 세율의 1/10입니다. 중과 대상(제13조의2)은 같은 호 나목에 따라 "4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 2%로 산출한 금액의 20%" = 0.4% 고정입니다.

생애최초 감면은 200만원이 아니라 두 갈래입니다

지방세특례제한법 제36조의3은 한도를 하나로 두지 않습니다. 300만원 구간이 따로 있고, 적용 기한은 2028년 12월 31일까지입니다.

1. 300만원 한도(제1항 제1호) — 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택, 같은 가액 요건의 다가구주택 중 호수별 전용 60㎡ 이하 부분, 그리고 인구감소지역 소재 주택(면적·가액 제한 없음)
2. 200만원 한도(제1항 제2호) — 위에 해당하지 않는 그 밖의 주택. 일반 아파트가 여기 들어갑니다.

요건에서 가장 많이 잘못 알려진 것은 무주택 판단 범위입니다. 조문은 "본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우"라고 적습니다. 세대원 전원이 아니므로 부모·형제가 집을 가지고 있어도 대상이 됩니다. 취득당시가액 12억원 이하, 유상거래(부담부증여 제외), 본인 거주 목적이면 되고, 미성년자는 제외됩니다. 감면을 받으면 제13조의2의 중과세율은 적용하지 않습니다. 부부 공동명의라도 제2항이 총 감면액을 한도로 못 박아 두 배가 되지는 않습니다. 추징 요건은 생애최초 취득세 감면에 정리했습니다.

계산 예시

① 1주택 6억원, 전용 85㎡ 이하

• 취득세: 6억 × 1.0% = 600만원
• 농특세: 0원 (85㎡ 이하 비과세)
• 지방교육세: 6억 × (1.0% × 50%) × 20% = 60만원
• 합계 660만원

② 1주택 8억원, 전용 85㎡ 초과, 생애최초(일반 아파트)

• 세율: (8 × 2 ÷ 3 − 3)% = 2.33%
• 취득세: 8억 × 2.33% = 1,864만원 → 생애최초 200만원 공제 → 1,664만원
• 농특세: 8억 × 0.2% = 160만원
• 지방교육세: 8억 × (2.33% × 50%) × 20% = 186만 4천원
• 합계 약 2,010만원

③ 3주택(조정대상지역, 12% 중과) 5억원, 전용 85㎡ 초과

• 취득세: 5억 × 12% = 6,000만원
• 농특세: 5억 × 1.0% = 500만원
• 지방교육세: 5억 × 0.4% = 200만원
• 합계 6,700만원

③번에서 같은 집이 전용 85㎡ 이하였다면 농특세 500만원이 통째로 사라져 6,200만원이 됩니다. 중과 구간일수록 85㎡ 경계가 만드는 금액 차가 커집니다.

언제까지 내야 하나요?

기산점이 '취득일'인 것과 '그 달의 말일'인 것이 섞여 있어 계산이 자주 엇갈립니다(지방세법 제20조①). 그리고 어느 경우든 등기를 먼저 하려면 그날까지 내야 합니다 — 제20조 제4항은 등기·등록 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부하도록 정하므로, 실무상 등기 접수일이 진짜 마감입니다.

기한을 넘기면 지방세기본법 제53조의 무신고가산세 20%(부정행위 40%)와 제55조의 납부지연가산세 1일 10만분의 22(0.022%, 미납세액의 75% 한도)가 붙습니다. 취득세 3,000만원을 90일 방치하면 600만원 + 59만 4천원 = 659만 4천원입니다. 다만 지방세기본법 제57조 제2항에 따라 기한 후 1개월 이내에 자진 신고하면 무신고가산세가 50% 감면되어 약 340만원이 줄어듭니다. 원인별 기한과 감면은 취득세 신고·납부 기한에서 다룹니다.

이 계산기의 한계

• 매매(유상거래) 기준입니다 — 증여는 무상취득 세율(주택 외 3.5%), 상속은 2.8%(농지 2.3%)로 체계가 다릅니다. 조정대상지역 안의 일정가액 이상 주택을 증여로 받으면 제13조의2 제2항에 따라 12%가 적용되지만, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 단서로 빠집니다.
• 일시적 2주택 특례를 자동 반영하지 않습니다 — 취득 시점에는 2주택 세율로 신고한 뒤 종전 주택 처분 후 경정청구하는 방식이 일반적입니다.
• 조례 가감이 반영되지 않습니다 — 지방세법 제14조는 지자체가 조례로 제11조·제12조 세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있게 합니다.
• 주택 외 부동산은 별도 — 상가·토지·오피스텔은 취득세 4.0% + 농특세 0.2% + 교육세 0.4% = 합계 4.6%가 표준입니다.
• 보유·양도 단계는 다른 계산기입니다 — 살 때가 취득세라면 보유할 때는 재산세·종합부동산세, 팔 때는 양도소득세입니다.

자주 묻는 질문