양도세 계산기 (양도소득세)

이 계산기는 무엇을 구하나요?

양도가액·취득가액·필요경비와 보유·거주 기간을 넣으면 양도차익 → 비과세 판정 → 장기보유특별공제 → 과세표준 → 산출세액 → 지방소득세까지 계산합니다. 대상은 가장 흔한 주택 양도입니다. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 다음 해 5월 1~31일 확정신고입니다.

입력 단계에서 가장 결과를 흔드는 것이 필요경비입니다. 영수증·세금계산서가 없으면 인정되지 않으므로, 실제로 쓴 돈이 아니라 증빙이 있는 금액만 넣어야 합니다.

계산 절차

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 1세대 1주택 비과세 판정 — 양도가 12억 이하면 전액 비과세, 초과하면 초과분 비율만 과세
3. − 장기보유특별공제(보유 3년 이상)
4. − 양도소득 기본공제 연 250만원(제103조①) = 과세표준
5. × 보유기간·자산 종류별 세율 = 산출세액
6. + 개인지방소득세(실무상 양도세의 10%, 지방세법 제103조의3)

세율은 세 축으로 정해집니다

소득세법 제104조는 보유기간, 자산 종류, 주택 수와 지역 세 가지를 따로 봅니다. 하나의 자산이 둘 이상에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 씁니다(제104조① 후단).

분양권은 아무리 오래 들고 있어도 60%입니다. 제104조 제1항 제1호 괄호가 분양권을 따로 빼 두었고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다(제95조②는 제94조①1호 자산과 조합원입주권만 대상으로 적음).

기본세율 (보유 2년 이상)

1세대 1주택 비과세 — 12억 경계에서 실제로 얼마가 갈리나

소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘지 않는 1세대 1주택의 양도소득을 과세하지 않습니다. 요건은 시행령 제154조 제1항의 보유 2년이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 거주 2년이 추가됩니다.

여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. 거주 요건은 취득 당시를 기준으로 판단하므로, 양도 시점에 조정대상지역에서 해제됐더라도 거주 요건이 사라지지 않습니다.

12억을 넘어도 전액 과세되는 것이 아닙니다. 시행령 제160조 제1항은 과세 대상 양도차익을 이렇게 정합니다.

과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

양도가 12억 1,000만원, 양도차익 5억원인 1주택자로 대입해 보면 과세 양도차익은 5억 × 1,000만/12억 1,000만 ≈ 413만원입니다. 여기에 장기보유특별공제를 적용하고 기본공제 250만원을 빼면 세액이 0원으로 나오는 경우가 많습니다. "12억을 1원이라도 넘으면 세금 폭탄"이라는 말이 과장인 이유입니다. 요건과 예외는 1세대 1주택 비과세 12억에 정리했습니다.

장기보유특별공제 — 표가 두 개입니다

어느 표를 쓰느냐가 세액의 대부분을 정합니다(소득세법 제95조②).

표2 보유분은 3년 12%에서 시작해 1년마다 4%p씩 올라 10년 이상 40%, 표2 거주분은 2년 이상 3년 미만 8%, 3년 12%부터 1년마다 4%p씩 올라 10년 이상 40%입니다. 둘을 더해 80%가 한도입니다. 표2로 넘어가는 문은 "양도일 현재 1주택 + 보유기간 중 거주 2년 이상"이고(시행령 제159조의4), 이 문을 못 넘으면 최대 80%가 아니라 최대 30%짜리 표1이 적용됩니다. 구간별 공제율은 장기보유특별공제에 표로 정리했습니다.

다주택 중과 한시배제는 기한이 지났습니다

이 페이지에서 가장 자주 바뀌는 자리라 조문을 그대로 봅니다. 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2와 제167조의10 제1항 제12호의2는 중과 제외 대상을 "보유기간이 2년 이상인 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택" 등으로 적습니다. 그 날짜는 이미 지났고, 같은 호 나목·다목의 경과 요건(토지거래허가 등)에 해당하는 경우만 남아 있습니다.

중과가 적용되면 두 가지가 동시에 움직입니다.

1. 세율에 20~30%p가 더해집니다(제104조⑦). 가산분은 정확히 과세표준 × 20%p(또는 30%p)입니다.
2. 장기보유특별공제가 0이 됩니다(제95조② 괄호). 오래 보유한 집일수록 손실이 큽니다.

다만 중과 제외 사유는 이 규정 말고도 여러 갈래가 있습니다 — 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있고 기준시가 3억원 이하인 주택(제167조의3①1호), 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(제167조의10①9호, 정비구역 등 제외), 상속 후 5년이 지나지 않은 주택(제167조의3①7호), 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 받은 주택(제167조의3①11호) 등입니다. 모두 시행령 사항이라 개정이 잦으니 양도 직전에 조문을 다시 확인해야 합니다. 세율별 세액 비교는 양도세율과 다주택 중과에 있습니다.

계산 예시

① 1세대 1주택, 양도가 8억, 취득가 4억, 필요경비 5,000만, 보유 7년·거주 7년

• 양도차익 = 8억 − 4억 − 0.5억 = 3억 5,000만원
• 양도가가 12억 이하 → 전액 비과세
• 납부세액 0원

② 같은 조건에서 양도가만 18억이라면

1. 양도차익 = 18억 − 4억 − 0.5억 = 13억 5,000만원
2. 과세 양도차익 = 13.5억 × (18억 − 12억) ÷ 18억 = 4억 5,000만원
3. 장기보유특별공제 = 보유 7년 28% + 거주 7년 28% = 56% → 4.5억 × 56% = 2억 5,200만원
4. 차감 후 = 4.5억 − 2.52억 = 1억 9,800만원
5. 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 1억 9,550만원
6. 산출세액 = 1억 9,550만 × 38% − 1,994만 = 5,435만원
7. 개인지방소득세 543만 5,000원 → 총 약 5,979만원

3번이 결정적입니다. 같은 조건에서 거주 요건을 못 채워 표1(보유 7년 14%)만 적용되면 공제액이 2억 5,200만원에서 6,300만원으로 줄어 과세표준이 3억 8,450만원이 되고, 산출세액은 3억 8,450만 × 40% − 2,594만 = 약 1억 2,786만원으로 두 배 넘게 뜁니다.

필요경비에 무엇을 넣을 수 있나요?

• 인정 — 취득세·등록면허세, 매수·매도 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출(샷시 설치, 발코니 확장, 보일러 교체, 시스템 에어컨 설치 등), 양도를 위한 소송 비용
• 제외 — 도배·장판·페인트 같은 수익적 지출(원상 회복·유지), 옮길 수 있는 가전제품, 청소비, 이사비

증빙이 전제입니다. 세금계산서·현금영수증·계좌이체 내역 등으로 지출 사실과 금액이 확인돼야 합니다. 항목별 판정은 양도세 필요경비에서 다룹니다.

한 해에 두 건 이상 팔면 합산됩니다

제104조 제5항은 같은 과세기간에 부동산을 둘 이상 양도한 경우 ① 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 ② 자산별 산출세액의 합계 중 큰 금액을 산출세액으로 하도록 정합니다. 합산하면 누진 구간이 올라가므로 대개 ①이 큽니다. 두 건을 해를 나눠 파는 것이 유리한 경우가 많은 이유입니다.

보유기간 기산일이 당겨지는 경우도 있습니다. 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날, 이월과세가 적용되는 증여 자산은 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제104조②). 상속 직후 팔아도 단기세율을 피할 수 있는 이유입니다. 반대로 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면 제97조의2 제1항에 따라 취득가액을 증여자가 취득할 당시 금액으로 보므로 양도차익이 크게 불어납니다.

신고 기한과 가산세

• 예정신고 — 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내. 3월 15일 양도라면 5월 31일까지입니다.
• 확정신고 — 다음 해 5월 1~31일. 같은 해에 한 건만 양도했고 예정신고를 마쳤다면 생략할 수 있습니다.
• 무신고가산세 — 납부세액의 20%(부정행위 40%), 국세기본법 제47조의2
• 납부지연가산세 — 미납세액 × 일수 × 1일 10만분의 22(0.022%), 5년 한도(제47조의4)
• 기한 후 신고 감면 — 1개월 이내 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%(제48조②2호)

양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다(제98조). 신고 서류와 절차는 양도소득세 신고 기한에 정리했습니다.

이 계산기의 한계

• 다주택 중과를 반영하지 않습니다 — 2026년 5월 9일까지였던 한시배제를 전제로 만들어졌습니다. 조정대상지역 다주택 양도라면 세율에 20~30%p를 더하고 장기보유특별공제를 0으로 놓고 다시 계산해야 합니다.
• 일시적 2주택·상속주택 특례를 자동 판정하지 않습니다 — 해당한다면 '1세대 1주택'을 선택해 계산하되, 처분 기한 요건을 별도로 확인하세요. 일시적 2주택 비과세 요건에 기한이 정리돼 있습니다.
• 분양권·입주권은 정확하지 않습니다 — 분양권은 60% 단일세율에 장특공이 없고, 입주권은 별도 특례가 있습니다.
• 같은 해 여러 건 양도를 합산하지 않습니다 — 제104조 제5항의 합산 과세가 적용되면 세액이 더 커집니다.
• 취득가액을 모를 때의 환산취득가액을 계산하지 않습니다 — 오래된 부동산은 기준시가 비율로 환산하는 별도 규정이 있습니다.

자주 묻는 질문