재산세 계산기 (주택·1주택자 특례)

이 계산기는 무엇을 구하나요?

공시가격과 1세대 1주택 여부를 넣으면 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세를 계산합니다. 7월과 9월에 절반씩 나오는 고지서 금액을 미리 가늠하는 용도이고, 기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조).

입력값은 시세가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 형성되므로 실거래가를 넣으면 세금이 과대 계산됩니다. 아파트·연립은 부동산공시가격 알리미의 공동주택가격, 단독·다가구는 개별주택가격을 확인하세요.

과세표준은 공시가격 그대로가 아닙니다

지방세법 제110조 제1항은 시가표준액 × 공정시장가액비율로 과세표준을 정합니다. 법은 비율의 범위만 정하고 구체적 숫자는 시행령이 씁니다.

1세대 1주택의 비율은 하나가 아닙니다. 시행령 제109조 제1항 제2호 단서(2026년 9월 18일 시행)는 시가표준액 3억원 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%로 나누고, 문장 앞에 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"라는 한정을 답니다. 해마다 다시 확인해야 하는 숫자입니다.

여기서 갈리는 지점이 하나 있습니다. 세율 특례(제111조의2)는 시가표준액 9억원 이하로 한정되지만, 공정시장가액비율 43~45%는 단서가 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 적어 그대로 적용됩니다. 공시 10억짜리 1주택자는 세율은 일반세율을 쓰면서 비율은 45%를 받습니다. 계산 과정은 재산세 과세표준에 숫자로 풀어 두었습니다.

세율표

일반 세율 (다주택자, 또는 1주택이지만 시가표준액 9억 초과) — 제111조①3호 나목

1세대 1주택 특례 세율 (시가표준액 9억원 이하) — 제111조의2①

특례세율은 구간이 네 개에서 끝납니다. 조문은 "3억원 초과 — 420,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 3.5"가 마지막 줄이고, 그 위에 더 높은 구간은 없습니다. 기준선이 과세표준 9억이 아니라 시가표준액(공시가격) 9억이라는 점도 혼동하기 쉽습니다.

공시가격 5억이면 얼마인가요? (숫자 대입)

도시지역 소재, 도시지역분 표준세율 0.14% 적용 기준입니다.

같은 집인데 48만원이 갈립니다. 1세대 1주택 특례는 비율(60% → 44%)과 세율(0.25% → 0.2%)을 동시에 낮추기 때문에 효과가 겹칩니다. 특례는 신청 없이 자동 적용되지만, 부부가 각각 한 채씩 보유하면 1세대 2주택이 되어 받지 못합니다.

'세부담상한 105~130%'는 이제 없습니다

많이 인용되는 숫자인데 현행 조문에는 없습니다. 지방세법 제122조는 상한을 150%로 정하면서 단서에 "다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 적고, 공시가격 구간별 105·110·130%가 있던 제1호부터 제3호까지를 모두 삭제해 두었습니다.

주택의 급등 방지는 세액이 아니라 과세표준 단계로 옮겨 갔습니다. 제110조 제3항의 과세표준상한제가 그것이고, 상한율은 시행령 제109조의2 제2항이 100분의 5로 정합니다.

과세표준상한액 = 직전 연도 과세표준 상당액 + (올해 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 5%)

작년 공시 4억이던 일반 주택이 올해 5억이 된 경우를 계산해 보면,

1. 직전 연도 과세표준 상당액 = 4억 × 60% = 2억 4,000만원
2. 올해 원칙 계산액 = 5억 × 60% = 3억원
3. 상한액 = 2억 4,000만 + (3억 × 5%) = 2억 5,500만원
4. 원칙 계산액이 상한액보다 크므로 과세표준은 2억 5,500만원
5. 본세 = 2억 5,500만 × 0.25% − 18만 = 45만 7,500원 (상한이 없었다면 57만원)

그해에만 11만 2,500원을 깎아 준 셈입니다. 고지서의 과세표준이 '공시가격 × 60%'보다 작다면 이 상한이 걸린 것이니 작년 시가표준액을 함께 확인하면 검산이 됩니다. 두 장치의 차이는 재산세율과 세부담상한에 조문으로 정리해 두었습니다.

고지서에 네 줄이 찍히는 이유

세 번째 줄이 검산에서 가장 요긴합니다. 제151조 제1항 제6호는 지방교육세를 "재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20"으로 정합니다. 괄호 안의 두 조항이 도시지역분이므로, 교육세 기준에 도시지역분을 넣으면 과다 계산이 됩니다.

도시지역분은 모든 도시 주택에 붙는 것도 아닙니다. 제112조 제1항은 국토계획법상 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역으로 한 번 더 좁히고, "조례로 정하는 바에 따라 부과할 수 있다"고 적어 부과 여부 자체를 지자체 재량으로 둡니다. 세율도 제2항이 0.23%까지 달리 정할 수 있게 해, 과세표준 3억원이면 0.14%일 때 42만원, 0.23%일 때 69만원으로 27만원이 갈립니다. 대상과 예외는 재산세 도시지역분에서 다룹니다.

납기와 분납

1. 7월 16~31일 — 주택 본세의 1/2, 건축물, 선박·항공기 (법 제115조①2~5호)
2. 9월 16~30일 — 주택 본세의 나머지 1/2, 토지 (법 제115조①1·3호)
3. 세액 20만원 이하 — 같은 호 단서에 따라 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 전국이 무조건 7월 일괄인 것은 아닙니다.
4. 고지서 발송 — 납기 개시 5일 전까지(법 제116조②). 7월분은 대체로 7월 11일 무렵입니다.
5. 분납 — 납부세액이 250만원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(법 제118조). 종합부동산세의 분납 기간이 6개월인 것과 다릅니다.

납부기한을 넘기면 지방세기본법 제55조 제1항 제3호에 따라 즉시 3%가 붙고, 세액이 45만원 이상이면 같은 항 제4호에 따라 1개월마다 0.66%가 최대 60개월까지 더해집니다. 300만원짜리 고지서를 두 달 늦게 내면 약 12만 9,600원이 붙습니다.

왜 하필 6월 1일인가요?

제114조가 과세기준일을 6월 1일로 못 박고, 제107조 제1항이 그날 현재 재산을 '사실상 소유'하고 있는 자를 납세의무자로 정하기 때문입니다. 핵심은 '사실상'입니다 — 등기부 기재가 아니라 실제로 소유권을 넘겨받았는지를 봅니다.

• 잔금일이 6월 1일이면 매수인이 냅니다. 유상 매매에서 사실상 취득한 날은 잔금을 청산한 날이므로, 등기 접수가 며칠 늦어도 판정은 바뀌지 않습니다.
• 다만 등기가 늦으면 고지서는 매도인에게 갈 수 있습니다. 제107조 제2항 제1호는 소유권이 변동됐는데 신고가 없어 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자를 납세의무자로 봅니다. 소유권 변동을 신고해 바로잡아야 합니다.
• 부부 공동명의는 고지서가 두 장 나오지만, 제113조 제3항에 따라 세율은 주택 전체 과세표준에 적용한 뒤 지분으로 나눕니다. 쪼갠다고 낮은 구간으로 내려가지 않습니다.
• 신탁한 집은 수탁자가 아니라 위탁자가 납세의무자입니다(제107조②5호).

같은 6월 1일이 종합부동산세 판정에도 그대로 쓰이므로, 5월 말~6월 초 거래라면 두 세금을 함께 놓고 잔금일을 정하는 편이 안전합니다. 판정 사례는 재산세 과세기준일 6월 1일에 정리했습니다.

이 계산기의 한계

• 주택 기준입니다 — 토지·건축물은 공정시장가액비율 70%에 별도 세율표를 씁니다.
• 조례 가감을 반영하지 않습니다 — 제111조 제3항은 지자체가 조례로 표준세율을 ±50% 범위에서 가감할 수 있게 하고, 도시지역분 세율도 0.23%까지 달라질 수 있습니다.
• 소방분 지역자원시설세는 별도 — 건축물분 시가표준액을 따로 잡아 계산하므로 이 계산기에 들어가지 않습니다.
• 과세표준상한제를 자동 적용하지 않습니다 — 직전 연도 시가표준액이 있어야 계산할 수 있습니다.
• 감면·특례가 빠져 있습니다 — 지방세특례제한법의 경감 규정은 제111조의2 제4항에 따라 특례세율과 중복 적용되지 않고 유리한 하나만 적용됩니다.

자주 묻는 질문