LTV 계산기는 무엇을 구하나요?
LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 담보가치 대비 대출금액의 비율입니다. 이 계산기는 두 방향으로 씁니다. 담보가치와 적용 비율을 넣어 담보 기준 최대 대출액을 구하거나, 담보가치와 대출금액을 넣어 내 LTV가 몇 %인지 되짚는 것입니다. 선순위 채권이 있으면 그만큼 차감해 실질 가용 한도를 봅니다.
계산 공식과 숫자 대입
LTV(%) = 대출금액 ÷ 담보가치 × 100 / 최대 대출액 = 담보가치 × LTV
담보가치 5억원을 두고 적용 비율만 바꾸면 이렇게 움직입니다.
| 적용 LTV | 최대 대출액 | 필요 자기자금 | 바로 위 구간과 차이 |
|---|---|---|---|
| 40% | 2억원 | 3억원 | — |
| 50% | 2억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 5,000만원 |
| 60% | 3억원 | 2억원 | 5,000만원 |
| 70% | 3억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 5,000만원 |
| 80% | 4억원 | 1억원 | 5,000만원 |
반대로 5억원 주택에 3억 6,000만원을 빌렸다면 LTV는 3.6억 ÷ 5억 × 100 = 72%입니다. 5억원 주택에서 10%p는 정확히 5,000만원이므로, 비율 한 칸이 자기자금 5,000만원과 같은 무게를 가집니다.
비율 수치는 어디에 적혀 있나요?
법률이 아니라 금융위원회 고시의 별표입니다. 은행업감독규정 제29조의2 제1항은 은행이 주택관련 담보대출을 취급할 때 별표6에서 정하는 담보인정비율·총부채상환비율·총부채원리금상환비율을 준수하도록 정하고, 제2항은 감독원장이 긴급하다고 인정하면 이 세 비율을 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정하고 지체 없이 금융위에 보고하도록 합니다. 저축은행은 상호저축은행업감독규정 제39조의2와 별표5가 별도 근거입니다.
즉 국회 입법 없이 고시 개정만으로 바뀌고, 고시 개정 없이도 ±10%p가 움직일 수 있습니다. 그래서 이 페이지는 특정 비율을 단정하지 않고, 계산기의 '적용 LTV' 칸에 실행 시점 비율을 직접 넣어 쓰도록 만들었습니다. 근거 조문을 더 자세히 본 정리는 주담대 한도 — LTV·DSR로 정해지는 법에 있습니다.
분모가 되는 담보가치는 무엇인가요?
매매가가 아니라 은행이 채택한 담보가치입니다. 시세나 감정평가액을 쓰며, 매매가와 다르면 낮은 쪽을 적용하는 경우가 많습니다. 6억원에 샀는데 은행이 5억 5,000만원으로 본다면, LTV 70%에서 한도는 4억 2,000만원이 아니라 3억 8,500만원입니다. 3,500만원이 사라지는 셈이므로 계산기에는 매매가가 아니라 담보가치로 쓰일 금액을 넣어야 합니다.
방공제는 얼마가 빠지나요?
후순위 임차인이 생길 가능성 때문에 소액임차인의 최우선변제금만큼을 한도에서 미리 빼는 관행을 방공제라고 부릅니다. 빼는 금액의 기준은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 "우선변제를 받을 보증금 중 일정액"입니다.
| 지역 | 보증금 중 일정액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
서울 5억원 주택에 LTV 70%를 적용하면 담보 기준 3억 5,000만원이지만, 방공제 5,500만원이 빠지면 2억 9,500만원이 됩니다. 지역만 바뀌어 2,500만원이 적용되면 3억 2,500만원으로 3,000만원이 달라집니다. 같은 조문 제2항은 이 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없다고 못 박고 있습니다. 실무에서 방공제 여부와 금액은 은행·상품에 따라 다르니, 계산기의 선순위 차감 칸에 넣어 비교해 보세요.
선순위 채권이 있으면 어떻게 되나요?
이미 설정된 근저당이나 임차보증금이 있으면 그만큼 후순위 가용액이 줄어듭니다. 순서대로 계산하면 이렇습니다.
- 담보가치 × 적용 LTV = 총 담보 한도 (예: 5억 × 70% = 3억 5,000만원)
- − 선순위 근저당 채권최고액 (예: 1억 2,000만원)
- − 임차보증금 또는 방공제액 (예: 5,500만원)
- = 실질 가용 한도 1억 7,500만원
- 여기에 소득 기준 한도를 비교해 더 작은 쪽이 최종 금액
2번에서 빼는 것은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부상 채권최고액인 경우가 많습니다. 잔액이 1억원이어도 최고액이 1억 2,000만원이면 1억 2,000만원이 빠집니다. 잔액을 다 갚았다면 말소등기까지 마쳐야 그 금액이 돌아옵니다.
LTV 한도까지 다 빌릴 수 있나요?
담보 기준 한도와 소득 기준 한도 중 작은 쪽이 실제 한도입니다. DSR 40%·만기 30년·산정금리 4.5%·기존 대출 없음을 가정하면, 담보 한도를 소득으로 채우는 데 필요한 연소득은 이렇습니다.
| 담보 기준 한도 | 이 금액을 소득으로 채우는 데 필요한 연소득 |
|---|---|
| 2억 5,000만원 | 38,001,398원 |
| 3억원 | 45,601,678원 |
| 3억 5,000만원 | 53,201,958원 |
| 4억원 | 60,802,237원 |
5억원 주택에 LTV 70%가 적용돼도 연소득이 5,320만원에 못 미치면 소득이 한도를 정합니다. 이때는 더 비싼 집을 찾아도 한도가 늘지 않습니다. 반대로 소득이 충분한데 담보에 막혔다면 소득을 늘려도 그대로입니다. 소득 쪽 한도는 DSR 계산기로 확인하고, 집값에서 출발하는 종합 계산은 주택담보대출 계산기를 쓰세요.
이 계산기가 못 하는 것
- 적용 비율 판정: 지역·주택 수·자격에 따른 실제 비율은 별표6과 은행 내규에 있고 수시로 바뀝니다. 직접 입력해야 합니다.
- 담보가치 산정: 어떤 시세·감정가를 쓸지는 은행이 정합니다.
- 방공제 적용 여부: 상품·보증기관에 따라 빼지 않는 경우도 있습니다.
- 소득 기준 한도: 이 계산기는 담보 쪽만 봅니다. 두 한도를 반드시 함께 계산하세요.