전월세 전환 계산기 (전세↔월세)

전월세 전환 계산기는 무엇을 구하나요?

보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 되돌릴 때의 금액을 구합니다. 전환율만 정해지면 계산은 곱셈 한 번이지만, 그 전환율에 법이 정한 상한이 있다는 점이 핵심입니다. 임대인이 제시한 숫자가 상한 안에 있는지 확인하는 용도로 쓰는 계산기입니다.

계산 공식

전세 3억원을 보증금 5,000만원 + 월세로 바꾼다면 전환 대상은 2억 5,000만원입니다. 전환율 5%면 2억 5,000만 × 5% ÷ 12 = 월 1,041,667원입니다.

법정 전환율 상한은 얼마인가요?

많은 안내가 "기준금리 + 3.5%"나 "기준금리 + 1.5%"라고 적지만, 조문은 다릅니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 다음 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다.

1. 은행법에 따른 은행의 대출금리와 해당 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

그 대통령령이 주택임대차보호법 시행령 제9조입니다. 제1항은 1번의 비율을 연 1할(10%), 제2항은 2번의 이율을 연 2퍼센트로 정합니다. 정리하면 상한은 min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%)입니다.

기준금리가 0.5%p 움직이면 2억 5,000만원 기준 월세 상한이 약 10만 4,167원 달라집니다. 계약 시점의 기준금리를 확인해 계산기의 전환율 칸에 넣으세요. 기준금리가 8%를 넘어가면 1호의 연 1할이 낮은 쪽이 되어 10%에서 멈춥니다.

조문 문언은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"입니다. 기존 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 상황이 전형적인 적용 장면이며, 처음부터 월세로 내놓은 매물의 시세 자체를 이 조문으로 다투기는 어렵습니다.

전환율이 1%p 다르면 얼마가 달라지나요?

보증금 1억원을 월세로 돌릴 때입니다.

1억원 기준 1%p = 월 83,333원입니다. 2년 계약이면 200만원이므로, 부동산에서 관행적으로 쓰는 "1억에 월 50만원"은 연 6%에 해당해 상한을 넘을 수 있습니다.

갱신할 때 얼마까지 올릴 수 있나요?

전환율과는 별개의 제한이 하나 더 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항은 차임이나 보증금의 증액청구가 약정한 차임등의 20분의 1(5%)을 초과하지 못하도록 하고, 제2항은 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다고 정합니다. 계약갱신요구권은 제6조의3 제2항에 따라 1회 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 같은 조 제3항은 갱신 시 차임과 보증금을 제7조의 범위에서만 증감할 수 있다고 못 박습니다.

집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했다면

여기서 전환율이 손해배상액 계산에 직접 쓰입니다. 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해를 배상하도록 하고, 제6항 제1호는 배상액의 한 기준을 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분으로 정합니다. 여기서 환산월차임은 월차임에 "보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액"을 더한 값입니다.

보증금 2억원 + 월세 50만원, 전환율 4.5%인 계약을 예로 들면,

1. 보증금 환산분 = 2억 × 4.5% ÷ 12 = 750,000원
2. 환산월차임 = 750,000 + 500,000 = 1,250,000원
3. 제6항 제1호 기준 배상액 = 1,250,000 × 3 = 3,750,000원

같은 항 제2호는 임대인이 제3자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, 제3호는 실제 손해액을 들고 있으며 셋 중 큰 금액이 배상액이 됩니다. 전세 보증금만 있고 월세가 0원인 계약도 전환율로 환산해 계산한다는 점이 중요합니다.

월세를 내면 세금이 얼마나 돌아오나요?

조세특례제한법 제95조의2 제1항은 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주로서 총급여 8,000만원 이하인 근로자(종합소득금액 7,000만원 초과자 제외)가 월세를 지급한 경우 그 금액의 15%를 세액공제하고, 총급여 5,500만원 이하(종합소득금액 4,500만원 초과자 제외)이면 17%를 적용합니다. 월세액이 1,000만원을 초과하면 초과분은 없는 것으로 봅니다.

월세 83만 3,333원을 넘는 부분은 공제에 반영되지 않습니다(연 1,000만원 한도). 같은 조 제2항은 세대주가 공제를 받은 경우에도 배우자가 요건을 모두 갖추고 세대주와 주소를 달리하는 등의 요건을 충족하면 추가로 공제받을 수 있게 하되, 둘의 월세액 합계가 1,000만원을 넘으면 초과분을 배우자 쪽에서 빼도록 정합니다.

이 계산기가 못 하는 것

• 현재 기준금리: 상한은 기준금리에 연동됩니다. 계약 시점 값을 확인해 직접 입력해야 합니다.
• 신규 계약 시세: 처음부터 월세로 내놓은 매물의 가격 자체는 조문의 규율 대상으로 보기 어렵습니다.
• 기회비용 비교: 보증금을 다른 곳에 굴렸을 때의 수익률, 전세대출 이자율과의 비교는 별도 계산이 필요합니다. 대출 쪽은 대출 계산기로 보세요.
• 보증금 안전성: 선순위 채권 규모는 등기부로 확인해야 합니다. 담보 여력 계산은 LTV 계산기가 참고가 됩니다.