취득세 주택 수 판단 기준 (분양권·오피스텔 포함)

취득세 중과 여부는 세대를 기준으로 한 주택 수로 판정합니다. 같은 세대원이 보유한 주택을 합산하고, 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함합니다(지방세법 제13조의2). 다만 소형·상속주택 등은 주택 수에서 제외하는 특례가 있습니다.

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주택 수는 어떻게 세나요?

핵심은 “개인이 아니라 세대 단위로 합산”한다는 점입니다. 세대는 주민등록상 함께 거주하는 가족을 기준으로 하되, 배우자와 미혼인 미성년 자녀는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다.

포함	제외(특례)
보유 주택(세대 합산)	공시가격 낮은 소형주택
분양권·조합원입주권	상속 후 일정 기간 내 주택
주거용 오피스텔	농어촌주택 등
신탁 주택(위탁자)	일정 요건 미분양·임대주택

주의할 것은 이 세대 합산이 취득 단계의 규칙이라는 점입니다. 보유 단계의 종합부동산세는 인별로 과세해 주택 수를 세는 방식이 달라, 취득세 기준을 그대로 옮겨 계산하면 어긋납니다.

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분양권·오피스텔은 왜 포함되나요?

실제 거주 가능한 자산을 우회 수단으로 보유하는 것을 막기 위해서입니다.

1. 분양권·입주권: 장차 주택이 될 권리로 주택 수에 포함
2. 주거용 오피스텔: 주택분 재산세가 과세되는 경우 포함
3. 단 일정 시점 이후 취득분부터 적용되는 등 취득 시기 기준이 있음

주택 수에 따라 세율이 어떻게 바뀌나요?

세대 주택 수	조정지역	비조정지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택+·법인	12%	12%

주택 수 하나 차이로 세율이 1%에서 8~12%로 뛸 수 있어, 취득 전에 세대 전체의 보유 현황을 정확히 따져야 합니다. 구간별 세율은 취득세율과 다주택 중과에 있습니다.

주택 수에 따라 세금이 얼마나? (계산 예시)

조정대상지역 5억 원 주택을 취득할 때, 세대 주택 수별 취득세 본세는:

1. 1주택(1%) = 5억 × 1% = 500만 원
2. 2주택(8%) = 5억 × 8% = 4,000만 원
3. 3주택 이상(12%) = 5억 × 12% = 6,000만 원

주택 수 하나 차이로 취득세가 수천만 원 벌어지므로, 취득 전 세대 전체 보유 현황을 정확히 따져야 합니다.

보유 주택 수로 취득세를 계산하려면 취득세 계산기를 이용하세요.