생애최초 취득세 감면 (최대 300만원·2028년까지)
생애최초 취득세 감면은 처음으로 주택을 사는 사람의 취득세를 깎아주는 제도입니다(지방세특례제한법 제36조의3). 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 사면 주택 유형에 따라 200만 원 또는 300만 원을 공제하고, 산출세액이 한도 이하면 전액 면제됩니다. 적용 기한은 2028년 12월 31일까지입니다.
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누가 받나요? — ‘세대원 전원’이 아니라 ‘본인과 배우자’
가장 많이 잘못 알려진 부분입니다. 조문이 정한 무주택 판단 범위는 본인 및 배우자입니다.
주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 … 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우 — 지방세특례제한법 제36조의3 제1항
즉 부모·형제가 집을 가지고 있어도 본인과 배우자가 무주택이면 대상이 됩니다. “세대원 전원 무주택”이라는 설명은 다른 제도의 요건이 섞인 것입니다.
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 무주택 판단 범위 | 본인 및 배우자 |
| 국적 | 본인은 대한민국 국민 (혼인 확인된 외국인 배우자는 포함) |
| 주택 가격 | 취득당시가액 12억원 이하 |
| 취득 방식 | 유상거래 (부담부증여 제외) |
| 목적 | 본인이 거주할 목적 |
| 연령 | 미성년자는 제외 |
| 적용 기한 | 2028년 12월 31일까지 |
다주택 중과세율(지방세법 제13조의2)은 적용하지 않습니다.
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얼마를 감면받나요? — 200만원과 300만원, 두 갈래
한도가 하나가 아닙니다. 조문은 주택 유형을 나눠 300만 원 구간을 따로 두고 있습니다.
① 300만 원 한도 (제1항 제1호)
- 전용면적 60㎡ 이하 + 취득가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 공동주택(아파트는 제외)
- 전용면적 60㎡ 이하 + 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 도시형 생활주택
- 3억 원(수도권 6억 원) 이하 다가구주택 중 건축물대장에 호수별 전용면적이 구분 기재되고 그 호수가 60㎡ 이하인 부분
- 인구감소지역에 소재하는 주택 (면적·가액 제한 없음)
② 200만 원 한도 (제1항 제2호) — 위에 해당하지 않는 그 밖의 주택. 일반 아파트가 여기 들어갑니다.
산출세액이 한도 이하이면 전액 면제, 초과하면 한도만큼 공제합니다.
숫자로 확인 — 실제 계산 5가지
주택 유상거래 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 구간 누진, 9억 원 초과 3%입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 구간별 세율과 중과 기준은 취득세율과 다주택 중과에 자세히 정리했습니다.
| 사례 | 산출 취득세 | 한도 | 납부액 |
|---|---|---|---|
| 수도권 아파트 5억 원 | 500만원 (1%) | 200만원 | 300만원 |
| 지방 아파트 2.5억 원 | 250만원 (1%) | 200만원 | 50만원 |
| 수도권 도시형생활주택 5억 원·전용 55㎡ | 500만원 (1%) | 300만원 | 200만원 |
| 지방 빌라 1.5억 원·전용 50㎡ | 150만원 (1%) | 300만원 | 0원 (전액 면제) |
| 수도권 아파트 7억 원 | 약 1,169만원 | 200만원 | 약 969만원 |
마지막 사례의 세율 계산을 풀면 이렇습니다.
- 세율 = (7억 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100 = (4.6667 − 3) ÷ 100 = 0.016666…
- 소수점 다섯째 자리에서 반올림 → 1.67%
- 산출세액 = 7억 × 1.67% = 11,690,000원
- 200만 원 공제 → 9,690,000원
세 번째와 첫 번째 사례를 비교해 보세요. 같은 5억 원이라도 주택 유형이 다르면 감면액이 100만 원 차이가 납니다. 전용 60㎡ 이하 비아파트 공동주택인지 먼저 확인할 이유가 여기 있습니다.
부부 공동명의는 감면이 두 배가 되나요?
되지 않습니다. 조문 제2항이 총 감면액을 한도로 못박고 있습니다.
2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택에 대한 제1항제1호에 따른 총 감면액은 300만원 이하로 하고, 제1항제2호에 따른 총 감면액은 200만원 이하로 한다.
5억 원 아파트를 부부가 반씩 취득해도 감면은 합쳐서 200만 원입니다. 각각 200만 원씩 400만 원이 되지 않습니다.
집이 있었는데도 ‘무주택’으로 보는 경우
조문 제3항은 과거 주택 소유 이력이 있어도 무주택으로 보는 예외를 여섯 가지 둡니다. 놓치기 쉬운 부분입니다.
- 상속으로 받은 공유지분(부속토지 지분 포함)을 모두 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 곳이나 면 지역(수도권 제외)의 주택 중 사용승인 후 20년 이상 된 단독주택 / 85㎡ 이하 단독주택 / 상속받은 주택을 소유하며 그 지역에 살다가 다른 지역으로 이주한 경우 — 감면주택 취득 전 또는 취득일부터 3개월 이내 처분해야 함
- 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우 (단, 둘 이상이면 제외)
- 취득일 현재 시가표준액 100만 원 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우
- 전세사기피해주택을 소유하거나 처분한 경우
- 2024~2025년 중 일정 요건의 소형 주택을 임차인으로 1년 이상 거주하다 취득해 감면받은 경우
무주택 여부의 세부 확인 기준은 행정안전부장관 고시로 정해집니다(제5항).
감면 후 3년 — 추징 기준
조문 제4항이 추징 사유를 정합니다. 취득일부터 3년 이내에 다음을 하면 감면세액을 토해내야 합니다.
| 행위 | 추징 |
|---|---|
| 매각 | O |
| 증여 | O (단, 배우자에게 지분 매각·증여는 제외) |
| 임대 등 다른 용도로 사용 | O |
| 3년 경과 후 매각 | X |
임대인 지위를 승계한 경우에는 기산점이 다릅니다. 취득일 기준으로 남은 임대차기간이 1년 이내이면 그 임대차기간 만료일부터 3년을 셉니다.
한편 현행 조문에는 ‘취득 후 며칠 안에 전입해야 한다’는 기한 규정이 없습니다. 과거 전입 기한이 있던 시기의 안내가 인터넷에 그대로 남아 있는 경우가 많으니, 취득 시점의 조문과 행안부 고시를 확인하세요.
신고할 때 챙길 것
- 취득일부터 60일 이내 취득세 신고·납부 (감면 신청도 이때 함께)
- 매매계약서·주민등록등본·가족관계증명서 등 무주택 확인 서류
- 전용면적·주택 유형 확인 서류 — 300만 원 구간 해당 여부를 가르는 자료
- 취득세 외 지방교육세·농어촌특별세는 별도 계산되므로 총 납부액을 따로 확인
감면을 반영한 취득세를 확인하려면 취득세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
생애최초로 집을 사면 취득세를 얼마나 감면받나요?
주택 유형에 따라 갈립니다. 전용 60㎡ 이하 소형 공동주택(아파트 제외)·도시형생활주택 등과 인구감소지역 주택은 최대 300만 원, 그 밖의 주택은 최대 200만 원입니다. 산출세액이 한도 이하이면 전액 면제됩니다.
세대원 전원이 무주택이어야 하나요?
아닙니다. 지방세특례제한법 제36조의3은 '본인 및 배우자'가 주택을 소유한 사실이 없을 것을 요건으로 합니다. 부모나 형제가 주택을 가지고 있어도 본인과 배우자가 무주택이면 대상이 됩니다.
감면받은 뒤 언제까지 팔면 안 되나요?
취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징됩니다. 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외됩니다.
부부 공동명의로 사면 감면을 각각 받나요?
아닙니다. 2인 이상이 공동 취득하면 그 주택에 대한 총 감면액이 한도(200만 원 또는 300만 원)로 제한됩니다. 인원수만큼 늘어나지 않습니다.
언제까지 적용되나요?
현행 조문상 2028년 12월 31일까지 취득하는 분에 적용됩니다. 일몰 기한은 개정될 수 있으므로 취득 시점에 위택스나 관할 시군구에서 확인하세요.
취득 후 며칠 안에 전입해야 하나요?
현행 조문에는 '취득 후 O개월 내 전입'과 같은 기한 규정이 없습니다. 다만 '본인이 거주할 목적'일 것이 요건이고, 무주택 여부 등 세부 확인 기준은 행정안전부장관 고시로 정해집니다. 과거 전입 기한 규정이 있던 시기의 안내가 남아 도는 경우가 많으니 취득 시점 기준으로 확인하세요.
출처
본 내용은 일반 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 세무사·전문가 상담을 권장합니다. 법령 개정으로 실제와 다를 수 있습니다.