종부세 합산배제 주택 (임대·사원용·미분양)

합산배제는 임대주택·사원용 주택·미분양 주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 종합부동산세 과세 대상에서 빼주는 제도입니다(종합부동산세법 제8조 제2항). 합산배제되면 그 주택은 주택 수와 공시가격 합계에 포함되지 않아, 종부세가 크게 줄거나 없어집니다.

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조문은 합산배제를 어떻게 적나요?

제8조 제2항(2026년 1월 1일 시행)은 두 호로 나눠 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다”고 씁니다. 감면이 아니라 계산 자체에서 빼는 구조라 효과가 큽니다.

갈래	대표 유형	근거
임대주택	민간·공공 건설임대, 매입임대, 장기일반민간임대, 단기민간임대	법 제8조②1호, 영 제3조
그 밖의 주택	사원용 주택, 기숙사, 미분양 주택, 어린이집용 주택, 노인복지주택, 등록문화유산	법 제8조②2호, 영 제4조

요건은 어디까지 구체적인가요?

시행령 제3조·제4조(2026년 2월 27일 시행)가 유형마다 공시가격 한도와 기간을 숫자로 적습니다. 대표적인 것만 추리면 이렇습니다.

유형	공시가격 한도	임대·운영 기간	근거
매입임대(30호 미만)	수도권 6억, 수도권 밖 3억	5년 이상	영 제3조①2호
장기일반민간 매입임대(30호 미만)	수도권 6억, 수도권 밖 3억	10년 이상	영 제3조①8호
장기일반민간 건설임대(2~30호)	9억 (전용 149㎡ 이하)	10년 이상	영 제3조①7호
단기민간 매입임대	수도권 4억, 수도권 밖 2억	6년 이상	영 제3조①11호
사원용 주택	국민주택규모 이하 또는 공시 6억 이하	—	영 제4조①1호
어린이집용 주택	한도 없음	5년 이상 계속 운영	영 제4조①4호

임대 유형에는 공통으로 임대료 증가율 100분의 5 이하라는 요건이 붙고, 증액 청구는 직전 증액 후 1년 이내에 하지 못합니다. 사원용 주택은 제4조 제1항 제1호 단서가 사용자의 친족이나 법인의 주주·출자자인 임원에게 제공한 주택을 빼 두었습니다.

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‘중과세율에서 빠지는 게 가장 크다’가 맞나요?

대부분의 경우 틀립니다. 제9조 제1항의 두 세율표는 과세표준 12억 원 이하 구간이 완전히 같습니다. 그 구간에 있는 사람은 3주택이 2주택이 되어도 세율이 1원어치도 바뀌지 않습니다. 세율표가 갈리는 지점을 공시가격으로 역산하면 합계 29억 원입니다.

사례(모두 3주택)	합산배제 전	합산배제 후	차이
공시 합 20억 중 5억 배제	3,660,000원	1,920,000원	1,740,000원
공시 합 40억 중 5억 배제	22,800,000원	14,280,000원	8,520,000원

첫 줄에서 줄어든 174만 원은 전부 공시가격 5억이 빠진 데서 나옵니다. 세율표 변경 기여분은 0원입니다(둘 다 과세표준 12억 이하). 둘째 줄에서야 세율 효과가 나타나는데, 852만 원 중 세율표가 2주택 이하로 바뀌어 줄어든 몫은 252만 원이고 나머지 600만 원은 여전히 공시가격 감소분입니다.

숫자로 확인 — 효과를 단계별로 뜯어보면

거주 중인 집(공시 15억)에 요건을 갖춘 임대주택 2채(공시 합 8억)를 가진 경우입니다. 산출세액 기준이고 재산세 중복분 공제는 뺐습니다.

단계	과세표준	산출세액
아무것도 안 함(3주택, 공시 23억)	8억 4,000만원	6,000,000원
합산배제만 신고(공시 15억, 공제 9억)	3억 6,000만원	1,920,000원
+ 거주주택에 주민등록·실거주 → 1세대 1주택자(공제 12억)	1억 8,000만원	900,000원
+ 고령자·장기보유 세액공제 80%	1억 8,000만원	180,000원

600만 원이 18만 원까지 내려가는데, 그 절반 이상은 합산배제 그 자체가 아니라 그 결과로 1세대 1주택자가 되어 공제가 9억에서 12억으로 커지고 세액공제가 열린 데서 옵니다. 다만 세 번째 줄로 가려면 시행령 제2조의3 제2항 단서의 요건 — 남은 그 집에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주할 것 — 을 지켜야 합니다. 임대는 놓고 본인은 다른 데 전세로 산다면 두 번째 줄에서 멈춥니다.

놓치기 쉬운 자리

1. 아파트 장기일반민간매입임대는 빠집니다 — 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 3)은 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외 대상으로 열거합니다.
2. 2018년 3월 31일 컷오프 — 제3조 제1항 제1호·제2호 단서는 민간건설임대·민간매입임대를 2018년 3월 31일 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 마친 주택으로 한정합니다.
3. 조정대상지역 취득분 제외 — 제8호 나목 1)은 1주택 이상 보유 상태에서 새로 취득한 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택을 빼되, 지정 공고일 이전에 취득하거나 계약금을 지급한 사실이 확인되면 제외하지 않습니다.
4. 사업자등록은 9월 30일까지 하면 됩니다 — 제3조 제1항 후단은 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 보유현황 신고기간 종료일까지 사업자등록을 하면 그해 과세기준일 현재 등록한 것으로 봅니다.
5. 한 번 어기면 2년 — 임대료 5% 요건을 못 지키면 제3조 제8항에 따라 해당 과세연도를 포함해 연속 2개 과세연도가 합산배제에서 빠집니다.
6. 9월을 놓치면 12월에는 못 고칩니다 — 종부세는 12월 1일~15일에 고지·징수되므로, 고지서를 받고 나서 그해분 합산배제를 신청할 방법이 없습니다.

9월에 챙길 것

1. 보유 주택별로 유형(건설·매입, 장기일반·단기)과 등록 시점을 확인해 위 표의 어느 줄에 해당하는지 맞춰 봅니다.
2. 공시가격 한도는 임대 개시일 또는 최초 합산배제 신고 연도의 과세기준일 기준입니다. 그 뒤 공시가격이 올라도 한도를 다시 따지지 않습니다.
3. 9월 16일~30일에 홈택스 또는 관할세무서에 합산배제(명세) 신고서를 냅니다. 임대사업자 등록증과 요건 증빙을 함께 준비합니다.
4. 남은 거주주택으로 1세대 1주택자 판정을 받으려면 그 집에 주민등록과 실거주가 되어 있어야 합니다.
5. 다음 해부터는 신고 내용에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 되지만, 매도·임대 종료 등 변동이 생겼다면 제외 신고를 해야 합니다.

보유 주택으로 종부세를 가늠하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.