종부세 합산배제 주택 (임대·사원용·미분양)

합산배제는 임대주택·사원용 주택·미분양 주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 종합부동산세 과세 대상에서 빼주는 제도입니다(종합부동산세법 제8조 제2항). 합산배제되면 그 주택은 주택 수와 공시가격 합계에 포함되지 않아, 종부세가 크게 줄거나 없어집니다.

합산배제란 무엇인가요?

종부세는 보유 주택을 합산해 과세하지만, 정책적으로 보호할 필요가 있는 주택은 합산에서 제외합니다. 합산배제되면 그 주택은 주택 수 판정과 공시가격 합산 모두에서 빠집니다.

어떤 주택이 합산배제되나요?

유형	핵심 요건(예시)
등록 임대주택	임대요건·임대료 상한 등 충족해 등록
사원용 주택	종업원에게 무상·저가 제공
미분양 주택	건설사업자가 보유한 미분양
어린이집용 주택	가정어린이집 등으로 사용
기타	문화재·등록문화유산 주택 등

각 유형은 면적·가액·임대기간 등 세부 요건이 있어, 충족 여부를 따져봐야 합니다.

어떻게 신청하나요?

1. 매년 9월 16일~30일 합산배제 신청 기간 확인
2. 홈택스 또는 세무서에 합산배제 신고
3. 임대등록증·요건 증빙 제출
4. 요건이 유지되면 계속 적용(변동 시 재신고)
5. 신청 누락 시 그해 합산배제 미적용

주의할 점

• 합산배제는 신청해야 적용됩니다(자동 아님).
• 임대주택은 의무임대기간·임대료 상한 등을 어기면 추징될 수 있습니다.
• 요건이 자주 바뀌므로 신청 전 현재 기준을 확인하세요.

합산배제하면 세금이 얼마나 줄까? (계산 예시)

주택 3채(공시가격 합 20억) 중 1채(공시 5억)를 요건 갖춰 임대 등록해 합산배제하면:

1. 합산배제 전: 20억 기준으로 다주택 종부세 부과
2. 합산배제 후: 과세 대상이 15억으로 줄고 주택 수도 2채로 감소
3. 과세표준·세율 구간이 모두 낮아져 종부세가 크게 감소

단 임대 의무기간·임대료 상한 등을 어기면 합산배제가 취소되고 추징됩니다.

보유 주택으로 종부세를 가늠하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.