종부세율 — 2주택 0.5~2.7%·3주택 0.5~5.0%

종합부동산세율은 보유 주택 수에 따라 다릅니다(종합부동산세법 제9조). 2주택 이하는 과세표준 구간별 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 0.5%~5.0%이며, 12억 원 초과 구간부터 다주택 중과세율이 적용됩니다. 보유세는 전년 대비 150%의 세부담상한이 있습니다.

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조문의 세율표는 어떤 모양인가요?

제9조 제1항(2026년 1월 1일 시행)은 누진공제 방식이 아니라 구간 기초금액 + 초과분 세율로 적습니다. 아래 표의 ‘기초금액’이 조문에 그대로 쓰인 숫자입니다.

과세표준	2주택 이하(제9조①1호)	3주택 이상(제9조①2호)
3억원 이하	1천분의 5 (0.5%)	1천분의 5 (0.5%)
3억~6억원	150만원 + 초과분 0.7%	150만원 + 초과분 0.7%
6억~12억원	360만원 + 초과분 1.0%	360만원 + 초과분 1.0%
12억~25억원	960만원 + 초과분 1.3%	960만원 + 초과분 2.0%
25억~50억원	2,650만원 + 초과분 1.5%	3,560만원 + 초과분 3.0%
50억~94억원	6,400만원 + 초과분 2.0%	1억 1,060만원 + 초과분 4.0%
94억원 초과	1억 5,200만원 + 초과분 2.7%	2억 8,660만원 + 초과분 5.0%

두 표의 위 세 줄은 글자까지 똑같습니다. 주택 수가 세액을 가르기 시작하는 지점은 과세표준 12억 원이고, 그 아래에서는 3주택자든 1주택자든 같은 세액이 나옵니다.

법인은 아예 다른 길입니다. 제9조 제2항 제3호가 공익법인 등이 아닌 법인에 단일세율을 적용합니다 — 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50. 거기에 기본공제도 0원이라 과세표준이 곧바로 공시가격의 60%가 됩니다.

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‘3주택이면 무조건 중과’가 맞나요?

아닙니다. 지식iN에 “3주택이 되면 종부세가 몇 배로 뛰느냐”는 질문이 반복되는데, 조문을 그대로 읽으면 답은 과세표준 12억을 넘느냐 하나로 좁혀집니다. 공정시장가액비율 60%와 공제 9억을 역산하면 공시가격 합계 29억 원이 그 경계입니다.

과세표준	2주택 이하 산출세액	3주택 이상 산출세액	차이
6억원	3,600,000원	3,600,000원	0원
12억원	9,600,000원	9,600,000원	0원
13억원	10,900,000원	11,600,000원	700,000원
25억원	26,500,000원	35,600,000원	9,100,000원
50억원	64,000,000원	110,600,000원	46,600,000원

중과가 무서워지는 구간은 공시가격 합계가 40억 원을 훌쩍 넘는 영역입니다. 그 아래에서 주택 수를 줄여 얻는 효과는 세율이 아니라 공시가격 합계가 작아지는 것에서 나옵니다. 합산배제를 검토할 때 이 구분을 해 두면 기대치가 어긋나지 않습니다.

숫자로 확인 — 보유 형태별 산출세액

아래는 재산세 중복분 공제와 세액공제를 적용하기 전의 산출세액입니다.

사례	과세표준	적용 세율표	산출세액
1세대 1주택·공시 18억	3억 6,000만원	2주택 이하	1,920,000원
개인 2주택·공시 합 25억	9억 6,000만원	2주택 이하	7,200,000원
개인 3주택·공시 합 25억	9억 6,000만원	3주택 이상	7,200,000원
개인 3주택·공시 합 40억	18억 6,000만원	3주택 이상	22,800,000원
개인 2주택·공시 합 40억	18억 6,000만원	2주택 이하	18,180,000원
법인 3주택·공시 합 10억	6억원	단일 5.0%	30,000,000원

두 번째와 세 번째를 보세요. 주택이 두 채든 세 채든 공시 합계가 같으면 세액이 똑같습니다. 마지막 줄은 법인이 왜 다른 세계인지 보여 줍니다. 공시 10억짜리를 세 채가 아니라 통틀어 10억만 가져도 개인이라면 과세표준 6,000만 원에 30만 원인데, 법인은 공제 0원·단일 5%라 3,000만 원이 나옵니다.

네 번째 줄의 계산을 풀면 이렇습니다.

1. 과세표준 = (4,000,000,000 − 900,000,000) × 60% = 1,860,000,000원
2. 제9조 제1항 제2호 12억~25억 구간 → 9,600,000 + (1,860,000,000 − 1,200,000,000) × 2.0%
3. = 9,600,000 + 13,200,000 = 22,800,000원
4. 여기서 같은 주택에 매겨진 재산세 중복분(제9조③)을 뺍니다.

세부담상한은 무엇을 어떻게 막나요?

제10조는 “해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액”이 직전 연도의 같은 합계액의 150%를 초과하면 그 초과 세액을 없는 것으로 본다고 정합니다. 두 가지를 짚어야 합니다.

1. 상한 판정은 재산세를 포함해 계산하지만, 깎이는 것은 종부세뿐입니다. 재산세 고지서가 줄어드는 제도가 아닙니다.
2. 제10조 단서는 제9조 제2항 제3호의 중과세율이 적용되는 법인을 상한 대상에서 제외합니다. 법인에는 완충장치가 없습니다.

한편 재산세 쪽의 150% 상한(지방세법 제122조)은 단서가 “주택의 경우에는 적용하지 아니한다”고 적어 주택이 빠져 있습니다. 주택 재산세는 대신 과세표준상한제가 전년 대비 5% 선에서 과세표준을 묶습니다. 보유세 두 축의 급등 방지 장치가 서로 다른 층위에서 작동하는 셈입니다.

세액을 구하는 순서

1. 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율 60%
2. 6월 1일 현재 보유 주택 수로 제9조 제1항 제1호·제2호 중 어느 표를 쓸지 정합니다.
3. 해당 구간의 기초금액 + 초과분 × 세율 = 산출세액
4. 같은 주택에 부과된 재산세 중복분을 뺍니다(제9조③).
5. 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80% 한도로 뺍니다(제9조⑤~⑨).
6. 마지막으로 제10조의 세부담상한을 적용해 최종 세액을 확정합니다.

공시가격·주택수로 종부세를 계산하려면 종합부동산세 계산기를 이용하세요.