재산세 과세표준 — 공시가격·공정시장가액비율

재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다(지방세법 제110조). 주택은 60%(1세대 1주택은 43~45% 특례), 토지·건축물은 70%를 적용합니다. 시세가 아닌 공시가격이 기준이며, 비율이 낮을수록 세금이 줄어듭니다.

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조문은 과세표준을 어떻게 정의하나요?

지방세법 제110조 제1항(2026년 7월 1일 시행)은 “토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 (중략) 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다”고 적습니다. 눈여겨볼 점은 법이 비율의 범위까지 미리 막아 두었다는 것입니다.

구분	법이 정한 범위	시행령의 현행 값	근거
토지·건축물	시가표준액의 50~90%	70%	법 제110조①1호, 영 제109조①1호
주택(일반)	시가표준액의 40~80%	60%	법 제110조①2호, 영 제109조①2호
주택(1세대 1주택)	시가표준액의 30~70%	43~45%	법 제110조①2호 단서, 영 제109조①2호 단서
선박·항공기	비율 없음	시가표준액 그대로	법 제110조②

1세대 1주택의 43~45%는 시가표준액 구간에 따라 갈립니다. 시행령 제109조 제1항 제2호 단서(2026년 9월 18일 시행)는 3억 원 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 **45%**로 적고, 문장 앞에 “2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우”라는 한정을 답니다. 해마다 다시 확인해야 하는 숫자라는 뜻입니다.

공시가격이 급등하면 과세표준도 그만큼 뛰나요?

아닙니다. 제110조 제3항이 과세표준상한액을 따로 두고, 원칙 계산액이 상한을 넘으면 상한액을 과세표준으로 삼습니다. 계산식은 조문에 그대로 적혀 있습니다.

과세표준상한액 = 대통령령으로 정하는 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)

시행령 제109조의2 제1항은 ‘직전 연도 과세표준 상당액’을 작년 시가표준액 × 올해 공정시장가액비율로 풀고, 제2항은 과세표준상한율을 100분의 5로 못 박습니다. 법 제110조 제3항이 상한율 범위를 0~5%로 열어 두었는데 시행령이 그 최댓값을 쓰고 있는 것입니다.

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숫자로 확인 — 공시가격을 넣어 보면

아래는 모두 도시지역 밖·일반 주택 기준으로 과세표준과 본세만 계산한 것입니다. 세율은 제111조 제1항 제3호 나목(일반)과 제111조의2 제1항(1세대 1주택)을 적용했습니다.

사례	비율	과세표준	본세
공시 3억·일반	60%	1억 8,000만원	270,000원
공시 3억·1세대 1주택	43%	1억 2,900만원	99,000원
공시 5억·일반	60%	3억원	570,000원
공시 5억·1세대 1주택	44%	2억 2,000만원	260,000원
공시 10억·1세대 1주택	45%	4억 5,000만원	1,170,000원

세 번째와 네 번째를 나란히 보세요. 같은 공시 5억 원인데 과세표준이 8,000만 원 차이 나고, 거기에 낮은 세율까지 겹쳐 본세가 31만 원 벌어집니다. 마지막 줄은 9억을 넘겨 세율 특례는 못 받지만 비율 45%는 그대로 받은 경우입니다.

공시 3억 1세대 1주택의 계산을 풀면 이렇습니다.

1. 과세표준 = 300,000,000 × 43% = 129,000,000원
2. 제111조의2 제1항 표에서 1억 5천만 원 이하 구간 → 30,000원 + (129,000,000 − 60,000,000) × 0.1%
3. = 30,000 + 69,000 = 99,000원
4. 지방교육세 = 99,000 × 20% = 19,800원 (제151조①6호)

과세표준상한제는 얼마를 막아 주나요?

직전 연도 시가표준액 5억, 올해 7억으로 오른 일반 주택(비율 60%)으로 계산해 봅니다.

1. 원칙 과세표준 = 7억 × 60% = 4억 2,000만원
2. 직전 연도 과세표준 상당액 = 5억 × 60% = 3억원
3. 과세표준상한액 = 3억 + (4억 2,000만 × 5%) = 3억 + 2,100만 = 3억 2,100만원
4. 원칙 계산액이 상한액보다 크므로 과세표준은 3억 2,100만원
5. 본세 = 570,000 + (321,000,000 − 300,000,000) × 0.4% = 654,000원

상한이 없었다면 570,000 + (420,000,000 − 300,000,000) × 0.4% = 1,050,000원이었을 것이므로, 상한제가 그해에만 39만 6천 원을 깎아 준 셈입니다. 주택 재산세에 예전부터 있던 ‘전년 대비 105~130%’ 식의 세부담상한은 현행 제122조 단서가 주택을 빼면서 사라졌고, 그 자리를 이 과세표준상한제가 대신합니다. 자세한 내용은 재산세율과 세부담상한에 정리했습니다.

경계에서 세액이 어떻게 튀나요?

1세대 1주택은 비율 경계(3억·6억)와 세율 특례 경계(9억)의 성격이 전혀 다릅니다.

경계	넘기 직전 본세	넘은 직후 본세	차이
시가표준액 3억 (43%→44%)	99,000원	102,440원	3,440원
시가표준액 6억 (44%→45%)	348,000원	360,900원	12,900원
시가표준액 9억 (세율 특례 종료)	787,500원	991,800원	204,300원

비율이 한 칸 올라가는 경계는 몇천 원짜리 계단이지만, 9억 원 경계는 20만 원이 한 번에 뛰는 절벽입니다. 공시가격 9억 원과 9억 100만 원의 차이가 그것입니다. 이 절벽을 만드는 것은 비율이 아니라 1세대 1주택 특례세율 쪽이라는 점을 구분해 두어야 합니다.

고지서를 받으면 확인할 것

1. 고지서의 ‘과세표준’이 공시가격 × 해당 비율과 맞는지 계산해 봅니다.
2. 1세대 1주택인데 60%가 찍혀 있다면 세대·주택 수 판정이 잘못 들어간 것입니다.
3. 과세표준이 원칙 계산액보다 작다면 과세표준상한제가 걸린 것이니 직전 연도 시가표준액을 같이 확인합니다.
4. 공시가격 자체가 이상하면 부동산공시가격알리미의 의견 제출·이의신청 기간을 활용합니다. 고지서가 나온 뒤에는 공시가격을 손대기 어렵습니다.
5. 공동명의라면 세액이 지분으로 나뉘어 있는지, 세율 구간이 주택 전체 기준으로 잡혔는지 봅니다(제113조③).

공시가격으로 과세표준과 재산세를 계산하려면 재산세 계산기를 이용하세요.