재산세율과 세부담상한 (주택 0.1~0.4%)

주택 재산세율은 과세표준 구간별 0.1%부터 0.4%까지 4단계 누진세율입니다(지방세법 제111조). 1세대 1주택은 0.05~0.35%의 특례세율이 적용됩니다. 재산세가 급등하지 않도록 과세표준 자체에 전년 대비 5%의 상한이 걸려 있습니다.

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조문에 적힌 세율은 어떤 모양인가요?

지방세법 제111조 제1항 제3호 나목(2026년 7월 1일 시행)은 퍼센트가 아니라 ‘1,000분의’와 기초금액으로 적습니다. 누진공제액을 빼는 방식이 아니라 구간마다 기초금액이 정해져 있고 그 구간을 넘는 금액에만 해당 세율을 곱합니다.

과세표준	일반세율(제111조①3호나)	1세대 1주택 특례(제111조의2①)
6천만원 이하	1,000분의 1 (0.1%)	1,000분의 0.5 (0.05%)
6천만~1억 5천만원	60,000원 + 초과분 0.15%	30,000원 + 초과분 0.1%
1억 5천만~3억원	195,000원 + 초과분 0.25%	120,000원 + 초과분 0.2%
3억원 초과	570,000원 + 초과분 0.4%	420,000원 + 초과분 0.35%

특례세율은 제111조의2 제1항이 시가표준액 9억 원 이하 주택으로 한정합니다. 과세표준이 아니라 시가표준액(공시가격) 9억이 기준선이라는 점을 혼동하기 쉽습니다.

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‘주택 세부담상한 105~130%‘는 아직 살아 있나요?

아닙니다. 현행 조문에 그런 숫자는 없습니다. 제122조는 “재산세의 산출세액이 (중략) 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 (중략) 징수할 세액으로 한다”고 정한 뒤, 단서에 **“다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다”**고 적고 제1호부터 제3호까지를 모두 삭제해 두었습니다. 공시가격 구간별 105·110·130%는 예전 제122조 각 호에 있던 값입니다.

주택의 급등 방지는 세액이 아니라 과세표준 단계로 옮겨 갔습니다. 제110조 제3항의 과세표준상한액이 그것이고, 상한율은 시행령 제109조의2 제2항이 100분의 5로 정합니다. 계산 방법은 재산세 과세표준에서 숫자로 풀어 두었습니다.

대상	상한	근거
주택 재산세(본세)	세액 상한 없음 → 과세표준상한율 5%	법 제122조 단서, 제110조③
토지·건축물 재산세	직전 연도 세액의 150%	법 제122조 본문
도시지역분	위 상한 계산에 포함(제112조①각호·②)	법 제122조 괄호
소방분 지역자원시설세	주택 포함 150%	법 제147조②
종합부동산세	재산세+종부세 합계 기준 150%	종부세법 제10조

숫자로 확인 — 공시가격별 실제 납부액

아래는 도시지역 안에 있는 주택 기준으로 본세·지방교육세·도시지역분을 모두 더한 값입니다(소방분 제외). 지방교육세는 제151조 제1항 제6호에 따라 본세의 20%이고, 괄호가 도시지역분을 빼 두어 도시지역분에는 교육세가 붙지 않습니다.

사례	과세표준	본세	교육세	도시지역분	합계
공시 3억·일반	1.8억	270,000	54,000	252,000	576,000원
공시 5억·일반	3.0억	570,000	114,000	420,000	1,104,000원
공시 5억·1세대 1주택	2.2억	260,000	52,000	308,000	620,000원
공시 9억·1세대 1주택	4.05억	787,500	157,500	567,000	1,512,000원
공시 12억·일반	7.2억	2,250,000	450,000	1,008,000	3,708,000원

두 번째와 세 번째는 같은 공시 5억 원인데 총액이 48만 4천 원 차이 납니다. 1세대 1주택은 공정시장가액비율(60%→44%)과 세율이 동시에 내려가고, 과세표준이 작아진 만큼 도시지역분까지 함께 줄기 때문입니다.

세 번째 줄의 본세 계산을 풀면 이렇습니다.

1. 과세표준 = 500,000,000 × 44% = 220,000,000원
2. 제111조의2 제1항 표에서 1억 5천만~3억 구간 → 120,000 + (220,000,000 − 150,000,000) × 0.2%
3. = 120,000 + 140,000 = 260,000원
4. 지방교육세 = 260,000 × 20% = 52,000원, 도시지역분 = 220,000,000 × 0.14% = 308,000원

같은 세율표인데 지자체마다 다를 수 있나요?

제111조 제3항은 “지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 제1항의 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다”고 정하고, 단서로 **“가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다”**고 못 박습니다. 공시 5억 일반 주택의 본세 57만 원은 조례로 50% 감경하면 28만 5천 원까지 내려갈 수 있다는 뜻입니다.

여기서 1세대 1주택자는 한 번 더 비교를 거칩니다. 제111조의2 제3항은 조례 가감세율을 적용한 세액이 특례세율 세액보다 적은 경우 특례를 적용하지 않는다고 정합니다. 둘 중 유리한 쪽이 자동으로 남는 구조입니다. 반대로 제4항은 지방세특례제한법의 재산세 경감과는 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 하나만 적용한다고 정합니다.

놓치기 쉬운 자리

1. 공장용 건축물 중과 — 과밀억제권역에서 공장을 신설·증설하면 제111조 제2항에 따라 최초 과세기준일부터 5년간 그 밖의 건축물 세율(0.25%)의 500%, 즉 1.25%가 적용됩니다.
2. 골프장·고급오락장 — 토지·건축물 모두 1,000분의 40(4%)입니다(제111조①1호다2·2호가).
3. 세율은 주택 단위 — 제113조 제2항은 주택에 대한 재산세를 주택별로 세율을 적용하도록 정합니다. 여러 채를 합산해 높은 구간으로 올리지 않습니다.
4. 공동명의는 쪼개도 소용없음 — 제113조 제3항은 공동 소유 주택의 토지·건물 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용한 뒤 나누라고 정합니다.
5. 부가세목은 상한 계산에 함께 들어감 — 제122조 괄호는 제112조 제1항 각 호와 제2항의 세액을 묶어 상한을 계산하도록 적습니다.

고지서를 받으면 확인할 순서

1. 과세표준이 공시가격 × 해당 공정시장가액비율과 맞는지 검산합니다.
2. 1세대 1주택이면 특례세율이 적용됐는지 봅니다. 시가표준액 9억 원이 경계입니다.
3. 본세에 20%를 곱한 값이 지방교육세 칸과 맞는지 봅니다. 도시지역분은 여기 포함되지 않습니다.
4. 도시지역분과 소방분이 따로 잡혀 있는지, 도시지역이 아닌데 붙어 있지는 않은지 확인합니다.
5. 7월분을 냈다면 9월분(주택 나머지 1/2, 토지분)이 남아 있으니 납기를 달력에 표시합니다.

공시가격으로 재산세 총액을 계산하려면 재산세 계산기를 이용하세요.