재산세 과세기준일과 납부 시기 (6월 1일·7·9월)

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 내고, 건축물은 7월, 토지는 9월에 납부합니다. 6월 1일 소유 여부가 그해 부담자를 가릅니다.

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조문은 누구를 납세의무자로 정하나요?

두 조문이 짝을 이룹니다. 지방세법 제114조(2026년 7월 1일 시행)는 “재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다”는 한 문장이 전부이고, 제107조 제1항이 “과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 정합니다. 핵심은 ‘사실상’입니다. 등기부에 누구 이름이 적혀 있는지가 아니라 실제로 소유권을 넘겨받았는지를 봅니다.

상황	납세의무자	근거
일반적인 소유	사실상 소유자	법 제107조①본문
지분으로 나눠 가진 공유재산	각 지분권자(표시 없으면 균등)	법 제107조①1호
건물주와 땅주인이 다른 주택	시가표준액 비율로 안분한 각 소유자	법 제107조①2호
소유권이 바뀌었는데 신고가 없어 실소유자를 모를 때	공부상 소유자	법 제107조②1호
상속등기를 안 하고 신고도 안 했을 때	행정안전부령이 정하는 주된 상속자	법 제107조②2호
신탁 등기된 재산	수탁자가 아니라 위탁자	법 제107조②5호

잔금은 6월 1일에 치렀는데 등기는 3일에 났습니다. 누가 내나요?

매수인입니다. 지식iN에는 “잔금일이 6월 1일이어도 등기부 기재에 2~3일이 걸리니 6월 1일 현재 소유자는 매도인”이라는 답변이 여러 건 남아 있는데, 조문과 맞지 않습니다. 제107조 제1항이 잡는 기준은 등기가 아니라 사실상 소유이고, 유상 매매에서 사실상 취득한 날은 잔금을 청산한 날입니다.

다만 반대쪽 함정이 있습니다. 제107조 제2항 제1호는 “공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자”를 납세의무자로 봅니다. 등기가 늦어져 지자체가 새 소유자를 파악하지 못하면 고지서는 매도인에게 갑니다. 이때는 소유권 변동을 신고해 바로잡아야 하고, 가만히 두면 매도인이 낸 뒤 당사자끼리 정산하는 수밖에 없습니다. 같은 6월 1일을 쓰는 종부세 과세 대상 판정도 함께 뒤집히므로, 잔금일은 두 세금을 한꺼번에 보고 정해야 합니다.

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언제, 몇 번에 나눠 내나요?

제115조 제1항이 재산 종류별로 납기를 따로 적습니다. 주택만 두 번으로 쪼갠 것이 특징입니다.

재산	납기	근거
토지	9월 16일~9월 30일	법 제115조①1호
건축물	7월 16일~7월 31일	법 제115조①2호
주택(1/2)	7월 16일~7월 31일	법 제115조①3호
주택(나머지 1/2)	9월 16일~9월 30일	법 제115조①3호
선박·항공기	7월 16일~7월 31일	법 제115조①4·5호

같은 호 단서는 “해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라” 7월에 한꺼번에 부과할 수 있게 합니다. 조례로 정하는 바에 따라라는 단서가 붙어 있으므로 20만 원 이하라고 해서 전국이 무조건 7월 일괄인 것은 아닙니다. 고지서는 제116조 제2항에 따라 납기 개시 5일 전까지 발급됩니다.

숫자로 확인 — 잔금 하루가 얼마를 가르나

공시가격 5억 원인 도시지역 아파트(일반 주택, 공정시장가액비율 60%)로 계산하면 과세표준은 3억 원이고, 제111조 제1항 제3호 나목 세율로 본세는 57만 원입니다. 여기에 지방교육세 11만 4천 원과 도시지역분 42만 원이 붙어 연 110만 4천 원입니다.

잔금 청산일	6월 1일 현재 사실상 소유자	그해 재산세 부담	그해 낼 금액
5월 30일	매수인	매수인	110.4만원
5월 31일	매수인	매수인	110.4만원
6월 1일	매수인	매수인	110.4만원
6월 2일	매도인	매도인	0원
6월 17일	매도인	매도인	0원

5월 31일과 6월 2일 사이, 이틀 차이로 110만 원이 움직입니다. 재산세는 보유 일수로 나누지 않고 6월 1일 하루의 소유자에게 1년치를 통째로 매기기 때문입니다. 계약서에 “제세공과금은 매수인 부담”이라고 적는 것은 당사자 사이의 정산 약정일 뿐, 지자체가 고지서를 보내는 상대는 조문이 정한 그 사람입니다.

놓치기 쉬운 자리

1. 입주 전 신축 아파트 — 6월 1일에 잔금을 치르지 않았다면 사실상 소유자는 아직 시행사·건설사입니다. 입주자가 아니라 사업 주체에게 부과됩니다.
2. 부부 공동명의 — 제107조 제1항 제1호에 따라 각자 지분만큼 납세의무가 생겨 고지서가 두 장 나옵니다. 다만 세율은 제113조 제3항에 따라 주택 전체의 과세표준에 적용한 뒤 지분으로 나누므로, 쪼갠다고 낮은 구간으로 내려가지 않습니다.
3. 신탁한 집 — 제107조 제2항 제5호가 위탁자를 납세의무자로 못 박습니다. 1세대 1주택 특례 판정에서도 신탁주택은 위탁자의 주택 수에 가산됩니다(법 제111조의2②).
4. 상속 중인 집 — 상속등기를 미루고 사실상 소유자 신고도 하지 않으면 주된 상속자에게 전부 나옵니다.
5. 9월 고지서 — 7월에 절반을 내고 다 냈다고 생각하기 쉽습니다. 토지가 있으면 9월에 토지분까지 겹칩니다.

기한을 넘기면 얼마가 붙나요?

항목	내용	근거
고지서 납부기한 경과	미납세액의 3% 즉시 가산	지방세기본법 제55조①3호
그 후 1개월마다	월 1만분의 66(0.66%), 최대 60개월	같은 항 4호, 시행령 제34조②
세액 45만원 미만	위 월별 가산 미적용	지방세기본법 제55조④
분할납부	세액 250만원 초과 시 납부기한 지난 날부터 3개월 이내	지방세법 제118조

300만 원짜리 고지서를 두 달 늦게 내면 3% 9만 원에 0.66% 두 번(3만 9,600원)이 더해져 약 12만 9,600원이 붙습니다. 분할납부 기간이 3개월이라는 점은 특히 헷갈리는데, 종합부동산세의 분납은 6개월입니다(종부세법 제20조).

5~6월 거래에서 챙길 것

1. 잔금 청산일을 5월 31일 이전으로 할지 6월 2일 이후로 할지 먼저 정합니다. 6월 1일은 매수인 부담입니다.
2. 잔금일을 앞당기면 양도소득세 신고 기한도 함께 당겨집니다(양도일이 속한 달 말일부터 2개월).
3. 잔금 후 소유권이전등기를 지체 없이 마쳐, 고지서가 옛 소유자에게 가는 일을 막습니다.
4. 7월 고지서를 받으면 9월 고지가 남아 있는지(주택 나머지 1/2, 토지분) 확인합니다.
5. 세액이 250만 원을 넘으면 납기 안에 분할납부를 신청합니다. 신청하지 않으면 자동으로 나뉘지 않습니다.

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