재산세 1주택자 특례세율 (공시 9억 이하)

1세대 1주택 재산세 특례는 공시가격 9억 원 이하 주택에 더 낮은 세율과 공정시장가액비율을 적용하는 제도입니다(지방세법 제111조의2). 특례세율은 0.050.35%로 일반세율보다 낮고, 공정시장가액비율도 4345%로 인하해 세부담을 크게 줄입니다.

← 밀어서 넘기기 →

무엇이 얼마나 낮아지나요?

두 가지가 동시에 내려갑니다. 그래서 체감 감면폭이 세율 차이(0.05%p)보다 훨씬 큽니다.

구분	일반	1세대 1주택	근거
공정시장가액비율	60%	43%(3억 이하)·44%(3~6억)·45%(6억 초과)	영 제109조①2호
세율	0.1~0.4%	0.05~0.35%	법 제111조①3호나, 제111조의2①
세율 특례 한도	—	시가표준액 9억원 이하	법 제111조의2①
비율 특례 한도	—	9억 초과도 적용	영 제109조①2호 단서 괄호

여기가 오해가 가장 많이 쌓이는 자리입니다. “9억을 넘으면 1주택 혜택이 전부 없어진다”는 말이 돌지만, 시행령 제109조 제1항 제2호 단서는 대상 주택을 적으면서 괄호로 **“시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다”**고 분명히 적습니다. 9억을 넘으면 세율만 일반세율로 돌아가고, 과세표준은 여전히 45%로 계산됩니다.

조문이 말하는 ‘1세대 1주택’은 누구인가요?

시행령 제110조의2 제1항(2026년 9월 18일 시행)은 “과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1세대가 국내에 다음 각 호의 주택이 아닌 주택을 1개만 소유하는 경우”라고 정의합니다. 즉 주민등록표가 세대의 기준이고, 각 호에 열거된 주택은 세더라도 주택 수에 넣지 않습니다.

주택 수에서 빼 주는 주택	기간·요건	근거
사원용 주택	시가표준액 3억 이하 또는 국민주택규모 이하	영 제110조의2①1호
기숙사	건축법 시행령 별표1 제2호 라목	같은 항 2호
사업자의 미분양 주택	재산세 납세의무 최초 성립일부터 5년 미경과	같은 항 3호
가정어린이집용 주택	고유번호 부여 후 운영 중	같은 항 4호
문화유산·천연기념물 주택	지정·등록된 것	같은 항 6호
노인복지주택	설치한 사람이 소유한 것	같은 항 7호
상속주택	상속개시일부터 5년 미경과	같은 항 8호
혼인 전부터 소유한 주택	혼인일부터 5년 미경과	같은 항 9호
인구감소지역 저가주택	시가표준액 9억 이하 등 요건	같은 항 11호
인구감소관심지역 저가주택	시가표준액 4억 이하 등 요건	같은 항 12호

세대 판정에도 예외가 두 갈래 있습니다. 제3항은 배우자와 19세 미만 미혼 자녀는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 보고, 반대로 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 경우와 취학·근무로 세대 전원이 90일 이상 출국한 경우는 별도 세대로 봅니다.

← 밀어서 넘기기 →

숫자로 확인 — 특례를 받으면 본세가 얼마나 줄까

같은 주택을 일반으로 계산한 경우와 1세대 1주택으로 계산한 경우의 본세 비교입니다(부가세목 제외).

공시가격	일반(60%) 본세	1세대 1주택 본세	차이
3억원	270,000원	99,000원(43%)	171,000원
5억원	570,000원	260,000원(44%)	310,000원
7억원	1,050,000원	472,500원(45%)	577,500원
9억원	1,530,000원	787,500원(45%)	742,500원
10억원	1,770,000원	1,170,000원(45%·일반세율)	600,000원

마지막 줄이 앞에서 말한 9억 초과 구간입니다. 세율 특례가 끊겨 감면폭이 74만 원에서 60만 원으로 줄지만 0원이 되지는 않습니다. 공정시장가액비율 45%가 남아 있기 때문입니다.

공시 7억 원 1세대 1주택의 계산을 풀면 이렇습니다.

1. 과세표준 = 700,000,000 × 45% = 315,000,000원
2. 제111조의2 제1항 3억 초과 구간 → 420,000 + (315,000,000 − 300,000,000) × 0.35%
3. = 420,000 + 52,500 = 472,500원
4. 같은 집을 일반으로 계산하면 과세표준 4.2억, 본세 570,000 + 1.2억 × 0.4% = 1,050,000원

놓치기 쉬운 예외

1. 신탁한 집 — 제111조의2 제2항은 신탁법에 따라 신탁된 주택을 위탁자의 주택 수에 가산한다고 정합니다. 명의를 수탁자에게 넘겨도 1주택 판정에서는 여전히 내 집입니다.
2. 부속토지만 가진 경우도 1주택 — 시행령 제110조의2 제4항 본문은 공유지분이나 부속토지만 소유해도 각각 1개의 주택으로 세도록 합니다. 다만 단서가 같은 세대 내 공동소유는 1개로 봅니다.
3. 조례 감경이 더 크면 특례가 밀립니다 — 제111조의2 제3항은 조례로 가감한 세율을 적용한 세액이 특례세율 세액보다 적으면 특례를 적용하지 않는다고 정합니다.
4. 지방세특례제한법 감면과는 택일 — 제4항은 중복 적용하지 않고 경감 효과가 큰 하나만 적용하도록 합니다(자동이체 세액공제는 예외).
5. 판정 시점은 6월 1일 하루 — 5월에 팔았든 7월에 샀든 상관없이 과세기준일 현재 상태로 결정됩니다.
6. 종부세와 문턱이 다릅니다 — 재산세 세율 특례는 9억, 종부세 1세대 1주택 기본공제는 12억입니다. 같은 숫자로 묶어 외우면 한쪽에서 틀립니다.

고지서에서 확인하고, 틀렸으면 할 일

1. 고지서의 과세표준이 공시가격 × 43~45%인지 검산합니다. 60%로 잡혀 있으면 특례가 빠진 것입니다.
2. 본세가 특례세율표로 계산되는지, 일반세율로 계산되는지 맞춰 봅니다.
3. 빠졌다면 상속·혼인·미분양 등 주택 수 제외 사유가 반영되지 않았을 가능성이 큽니다. 해당 사실을 증빙해 관할 시·군·구에 정정을 요청합니다.
4. 세대 판정이 문제라면 주민등록표와 동거봉양·출국 사유를 함께 제출합니다.
5. 이미 납부했더라도 지방세기본법의 경정청구 절차로 돌려받을 수 있으니, 기한이 남아 있는지 먼저 확인합니다.

1주택 특례를 반영한 재산세를 계산하려면 재산세 계산기를 이용하세요.