장기보유특별공제 — 일반 30%·1주택 최대 80%
장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다(소득세법 제95조). 3년 이상 보유해야 적용되며, 일반 부동산은 최대 30%, 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유·거주를 합산해 최대 80%까지 공제됩니다.
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결론부터 — 공제율은 어떻게 정해지나요?
표가 두 개 있고, 어느 표를 쓰느냐가 세액의 대부분을 정합니다. 표1은 보유기간만 보고 최대 30%, 표2는 보유와 거주를 따로 계산해 더하며 최대 80%입니다. 표2로 넘어가는 문은 “양도일 현재 1주택 + 보유기간 중 거주 2년 이상”입니다(시행령 제159조의4).
| 갈림길 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유 3년 미만 | 공제 0% | 소득세법 제95조② |
| 3년 이상 + 표2 요건 미달 | 표1(연 2%, 최대 30%) | 제95조② 표1 |
| 3년 이상 + 1주택 + 거주 2년 이상 | 표2(보유 40% + 거주 40%) | 제95조② 단서 · 시행령 제159조의4 |
| 미등기양도자산 · 조정지역 다주택 중과 대상 | 적용 배제 | 제95조② 괄호 |
조문의 표를 그대로 옮기면?
조문은 “연 몇 %“가 아니라 구간별 공제율 표 두 개로 되어 있습니다(2026년 7월 1일 시행). 계산할 때는 연수를 곱하는 게 아니라 자기 구간을 찾아 읽는 것이 정확합니다.
표 1 — 일반(보유기간만)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
표 2 — 1세대 1주택(보유 + 거주 합산)
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주기간 | 거주 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 2년 이상 3년 미만 | 8%(보유 3년 이상에 한정) |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 3년 이상 4년 미만 | 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 4년 이상 5년 미만 | 16% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 5년 이상 6년 미만 | 20% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 6년 이상 7년 미만 | 24% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 7년 이상 8년 미만 | 28% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 8년 이상 9년 미만 | 32% |
| 10년 이상 | 40% | 9년 이상 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
표2에서 가장 자주 틀리는 칸이 거주기간 첫 줄입니다. 2년 거주는 8%이지 “2년 × 4% = 8%“라는 뜻의 연동값이 아니라 조문에 별도로 적힌 시작점이고, 그것도 보유 3년 이상일 때만 셉니다. 그래서 10년 보유·2년 거주는 40% + 8% = **48%**이지 80%가 아닙니다.
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숫자로 확인 — 같은 차익, 다른 공제
먼저 공제액만 봅니다. 과세 대상 양도차익이 3억원일 때 구간별 공제액입니다.
| 보유·거주 | 적용 표 | 공제율 | 공제액 |
|---|---|---|---|
| 보유 2년 11개월 | 없음 | 0% | 0원 |
| 보유 3년, 거주 없음 | 표1 | 6% | 1,800만원 |
| 보유 3년·거주 3년, 1주택 | 표2 | 24% | 7,200만원 |
| 보유 10년, 거주 없음 | 표1 | 20% | 6,000만원 |
| 보유 10년·거주 2년, 1주택 | 표2 | 48% | 1억 4,400만원 |
| 보유 15년, 거주 없음 | 표1 | 30% | 9,000만원 |
| 보유 10년·거주 10년, 1주택 | 표2 | 80% | 2억 4,000만원 |
보유 10년으로 같은 세 줄을 보세요. 거주 기록만으로 공제액이 6,000만원 → 1억 4,400만원 → 2억 4,000만원으로 벌어집니다. 보유 15년(30%)이 보유 10년·거주 2년(48%)보다 적다는 점도 눈여겨볼 만합니다.
세액으로는 얼마나 차이 나나요?
비조정지역에서 취득해 거주 요건 없이 1세대 1주택 비과세를 받는 고가주택을 가정합니다. 양도가 20억원, 취득가 10억원, 보유 10년이고 그해 다른 양도는 없습니다. 12억 초과분만 과세되므로 과세 대상 차익은 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억원입니다.
| 거주기간 | 적용 표 | 공제율 | 공제 후 소득금액 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0년 | 표1 | 20% | 3억 2,000만원 | 3억 1,750만원 | 1억 106만원 |
| 2년 | 표2 | 48% | 2억 800만원 | 2억 550만원 | 5,815만원 |
| 5년 | 표2 | 60% | 1억 6,000만원 | 1억 5,750만원 | 3,991만원 |
| 10년 | 표2 | 80% | 8,000만원 | 7,750만원 | 1,284만원 |
마지막 줄을 단계별로 풀면 이렇습니다.
- 과세 대상 양도차익 = 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억원(시행령 제160조①1호)
- 장기보유특별공제 = 4억 × 80% = 3억 2,000만원(같은 조 제1항 제2호에 따라 공제액에도 같은 비율을 곱합니다)
- 양도소득금액 = 4억 − 3억 2,000만 = 8,000만원
- 과세표준 = 8,000만 − 기본공제 250만 = 7,750만원
- 산출세액 = 624만원 + (7,750만 − 5,000만) × 24% = 1,284만원(법 제55조①)
거주 0년과 10년의 차이는 8,822만원입니다. 공제율 60%p 차이가 세액 8,800만원으로 바뀌는 셈입니다.
보유기간·거주기간은 언제부터 세나요?
- 보유기간 — 취득일부터 양도일까지(제95조④). 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다(제98조).
- 증여받은 자산의 이월과세 — 배우자·직계존비속에게 증여받아 제97조의2 제1항이 적용되면 증여자가 취득한 날부터 기산합니다. 가업상속공제가 적용된 비율만큼은 피상속인의 취득일부터 셉니다(제95조④ 단서).
- 거주기간 — 표2의 거주기간은 1세대 1주택 비과세와 같은 기준, 즉 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 봅니다(시행령 제154조⑥).
- 재건축으로 멸실된 집 — 시행령 제154조 제8항 제1호가 멸실 전 주택과 재건축 주택의 기간을 통산하도록 정합니다.
- 공동상속주택의 거주기간 — 공동상속인 중 가장 오래 거주한 사람의 기간으로 판단합니다(시행령 제159조의4 후단).
상가를 주택으로 바꿔 팔면?
이 경우만 다루는 별도 계산식이 제95조 제5항에 있습니다. 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 경우, 공제율을 기간별로 쪼개서 계산합니다.
- 보유 공제율 = (상가로 보유한 기간의 표1 공제율) + (주택으로 보유한 기간의 표2 공제율). 다만 합계가 40%를 넘으면 40%로 자릅니다.
- 거주 공제율 = 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 표2 거주 공제율.
- 주택으로 보유한 기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 셉니다. 그 날이 분명하지 않으면 공부상 용도를 주택으로 바꾼 날부터입니다(제95조⑥).
예를 들어 상가로 8년(표1 16%) 보유한 뒤 주택으로 바꿔 4년(표2 16%) 보유·거주했다면 보유 공제율은 16% + 16% = 32%, 거주 공제율은 16%로 합계 48%가 됩니다.
공제를 못 받는 자산
- 보유 3년 미만 — 하루라도 모자라면 0%입니다.
- 미등기양도자산 — 제95조 제2항 괄호가 명시적으로 제외합니다. 세율도 70%가 붙습니다(제104조①10호).
- 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택 — 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산은 공제 대상에서 빠집니다. 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과와 공제 배제가 모두 풀렸지만(시행령 제167조의3①12호의2, 제167조의10①12호의2), 그 날짜는 이미 지났습니다.
- 분양권 — 제95조 제2항은 제94조 제1항 제1호 자산과 조합원입주권만 대상으로 적기 때문에, 분양권은 아무리 오래 들고 있어도 공제가 없습니다.
- 조합원으로부터 사들인 입주권 — 조합원입주권은 대상이지만 괄호에서 “조합원으로부터 취득한 것은 제외한다”고 잘라 둡니다. 원조합원과 승계조합원이 여기서 갈립니다. 또 입주권의 공제 대상 차익은 관리처분계획 인가 전의 토지분·건물분 양도차익으로 한정됩니다.
신고할 때 챙길 것
- 취득일과 양도일(대금 청산일)로 보유 연수를 세고, 구간 표에서 자기 칸을 읽는다
- 양도일 현재 1주택인지, 보유기간 중 거주기간이 2년을 넘는지 확인해 표1·표2를 고른다
- 거주기간은 주민등록 전입·전출 이력으로 증명할 수 있는 날짜만 센다
- 12억 초과 고가주택이면 공제액에도 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱한다
- 중과 대상이거나 미등기라면 공제가 0이라는 전제로 세액을 다시 잡는다
- 공제는 필요경비를 뺀 양도차익에 곱하는 것이므로, 경비 증빙을 먼저 정리해야 공제액도 정확해진다
보유·거주 기간으로 공제와 세금을 계산하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
장기보유특별공제는 몇 년부터 받나요?
소득세법 제95조 제2항은 보유기간 3년 이상인 자산에만 적용한다고 정합니다. 표1(일반)은 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상 30%가 상한이고, 표2(1세대 1주택)는 3년 12%에서 시작해 10년 이상 40%가 상한입니다.
1주택 80% 공제는 어떻게 받나요?
표2의 보유기간별 공제율(10년 이상 40%)과 거주기간별 공제율(10년 이상 40%)을 합산해 80%가 됩니다. 표2를 쓰려면 시행령 제159조의4에 따라 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
2년만 거주했으면 거주 공제는 8%인가요?
맞습니다. 표2의 거주기간 칸은 '2년 이상 3년 미만 100분의 8(보유기간 3년 이상에 한정함)'으로 시작합니다. 10년 보유·2년 거주라면 보유 40% + 거주 8% = 48%이고, 80%가 아닙니다.
다주택 중과 대상도 장기보유공제를 받나요?
제95조 제2항 괄호가 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산(조정대상지역 다주택 중과 대상 주택)을 공제 대상에서 아예 빼고 있습니다. 중과가 적용되면 공제율이 0이 되어 세부담이 두 배로 늘어나는 구조입니다.
상가를 주택으로 바꿔 쓰면 공제는 어떻게 되나요?
제95조 제5항이 별도 계산식을 둡니다. 상가로 보유한 기간에는 표1 공제율을, 주택으로 보유한 기간에는 표2 공제율을 각각 적용해 더하되 합계 40%를 넘지 못하고, 거주 공제는 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간만 셉니다.
증여받은 집은 보유기간을 언제부터 세나요?
원칙은 제95조 제4항에 따라 취득일부터입니다. 다만 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세(제97조의2 제1항)가 적용되는 자산은 증여한 사람이 그 자산을 취득한 날부터 기산하므로, 증여 시점이 아니라 원래 취득 시점이 기준이 됩니다.
출처
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