1세대 1주택 양도세 비과세 — 2년 보유·거주·12억

1세대 1주택은 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다(소득세법 제89조). 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

← 밀어서 넘기기 →

결론부터 — 비과세는 무엇으로 갈리나요?

세 개의 스위치가 전부입니다. 세대와 주택 수가 제도의 문을 열고, 보유·거주 기간이 자격을 주며, 12억원이 과세되는 몫을 정합니다. 앞의 둘은 충족하거나 못 하거나로 갈리는 절벽이고, 마지막 하나는 비율로 이어집니다.

무엇이 정하나	결과	근거 조문
양도일 현재 1세대가 1주택인가	제도 적용 여부	소득세법 제89조①3호가목
보유 2년(조정지역 취득은 거주도 2년)	요건 충족 여부	같은 법 시행령 제154조①
양도가액 12억원	과세 대상 차익의 비율	제89조①3호 각목 외 · 시행령 제160조①
보유기간 중 거주 2년	장기보유특별공제 표1/표2	시행령 제159조의4

조문에는 정확히 어떻게 적혀 있나요?

법과 시행령이 역할을 나눠 씁니다. 법은 “얼마까지”를 정하고, 시행령이 “몇 년”을 정합니다. 아래 두 문장이 이 글의 뼈대입니다(2026년 7월 1일 시행 기준).

소득세법 제89조 제1항 제3호 — 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 … 의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

같은 법 시행령 제154조 제1항 — 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]

여기서 자주 틀리는 자리가 두 곳입니다. 첫째, 거주 요건은 양도 시점이 아니라 취득 당시에 그 주택이 조정대상지역에 있었는지로 갈립니다. 취득 뒤에 해제됐어도 요건은 남습니다. 둘째, 거주기간은 체감이 아니라 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 셉니다(시행령 제154조 제6항). 전입신고를 미루면 그만큼 날짜가 깎입니다.

보유기간은 법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지이고, 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다(법 제98조). 잔금일 하루 차이로 2년이 갈리는 거래가 실제로 있습니다.

← 밀어서 넘기기 →

12억을 넘으면 계산이 어떻게 되나요?

전액 과세가 아니라 초과분의 비율만큼만 과세합니다. 시행령 제160조 제1항이 양도차익과 장기보유특별공제액 두 가지 모두에 같은 분수를 곱하도록 정합니다.

1. 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
2. 과세 대상 장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
3. 양도소득금액 = 1번 − 2번
4. 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득 기본공제 250만원(법 제103조①)
5. 산출세액 = 과세표준에 법 제55조 제1항의 8단계 누진세율 적용

공제율은 장기보유특별공제 표2가 적용되면 보유분 최대 40% + 거주분 최대 40% = 80%까지 올라갑니다. 다만 표2를 쓰려면 시행령 제159조의4에 따라 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 그렇지 않으면 최대 30%짜리 표1로 떨어집니다.

숫자로 확인 — 다섯 가지 사례

모두 84㎡ 아파트를 매매로 양도했고, 그해 다른 양도는 없다고 가정합니다. 세액은 소득세만이며 개인지방소득세(소득세의 10분의 1 수준)는 별도입니다.

사례	양도가 / 취득가	보유·거주	과세 대상 차익	산출세액
A 12억 이하	10억 / 6억	3년·3년	0원	0원
B 고가·거주 충족	15억 / 10억	10년·10년	1억원	136만 5천원
C 고가·거주 없음	15억 / 10억	10년·0년	1억원	1,284만원
D 초고가·거주 충족	20억 / 10억	10년·10년	4억원	1,284만원
E 요건 미달(보유 1년 6개월)	15억 / 10억	1년 6개월	5억원 전액	2억 9,850만원

B 사례를 단계별로 풀면 이렇습니다.

1. 전체 양도차익 = 15억 − 10억 = 5억원
2. 과세 대상 차익 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억원
3. 장기보유특별공제 = 1억 × 80%(보유 40% + 거주 40%) = 8,000만원
4. 양도소득금액 = 1억 − 8,000만 = 2,000만원 → 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 1,750만원
5. 산출세액 = 84만원 + (1,750만 − 1,400만) × 15% = 136만 5천원

B와 C를 나란히 보세요. 가격도 차익도 보유기간도 같은데 거주 2년을 채웠는지 하나로 1,147만 5천원이 갈립니다. B와 E는 같은 15억·5억 차익인데, 보유 6개월 차이로 세액이 약 219배 벌어집니다. E는 보유 1년 이상 2년 미만 주택이라 법 제104조 제1항 제2호의 60% 단일세율이 붙고, 3년 미만이라 장기보유특별공제도 0입니다.

12억 경계는 실제로 얼마나 가파른가요?

거의 평평합니다. “12억을 넘기면 세금 폭탄”이라는 말은 취득 단계가 아니라 양도 단계에서도 과장입니다. 취득가 8억, 보유 10년·거주 10년인 집을 기준으로 경계를 넘겨 보면 이렇습니다.

양도가액	전체 차익	과세 대상 차익	장특공 80% 후	산출세액
12억원	4억원	0원	0원	0원
12억 100만원	4억 100만원	약 33만 4천원	약 6만 7천원	0원(기본공제 흡수)
13억원	5억원	약 3,846만원	약 769만원	약 31만원
15억원	7억원	1억 4,000만원	2,800만원	약 257만원

12억을 10만원 넘긴 거래에서 과세 대상 차익이 33만원대에 그치는 이유는, 분자가 (양도가액 − 12억원)이라 경계 바로 위에서는 0에 수렴하기 때문입니다. 여기에 기본공제 250만원까지 붙으니 세액이 0원으로 떨어집니다. 양도세에서 절벽은 가격이 아니라 보유·거주 기간에 있습니다.

보유·거주 요건을 면제받는 경우가 있나요?

시행령 제154조 제1항 단서가 세 가지를 열거합니다. 아래에 해당하면 2년을 못 채웠어도 비과세이고, 5호는 거주 요건만 면제됩니다.

1. 임대주택 5년 거주 — 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서, 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우(제1호)
2. 수용·해외이주·국외 근무 — 공익사업으로 협의매수·수용된 경우, 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우, 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우(제2호). 뒤의 두 경우는 출국일부터 2년 이내 양도해야 합니다.
3. 1년 이상 거주한 집을 부득이하게 파는 경우 — 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 시행규칙이 정한 사유(제3호)
4. 조정대상지역 공고 이전 무주택 계약자 — 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되며, 계약금 지급일 현재 그 세대가 무주택이었다면 거주 요건만 면제(제5호)

기간을 이어 붙여 주는 규정도 있습니다. 시행령 제154조 제8항은 ① 보유·거주 중 멸실되어 재건축한 주택의 종전·신축 기간, ② 비거주자가 3년 이상 계속 보유·거주한 상태에서 거주자로 전환된 경우의 기간, ③ 상속 당시 피상속인과 동일세대였던 상속인의 상속 전 거주·보유 기간을 통산하도록 정합니다.

1세대 1주택 판정에서 자주 막히는 곳

• 분양권·조합원입주권을 같이 들고 있으면 원칙적으로 배제 — 법 제89조 제2항은 주택과 조합원입주권·분양권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하면 제1항 제3호를 적용하지 않는다고 규정합니다. 재건축·재개발 시행기간 중 거주를 위해 취득한 주택 등 시행령이 정한 사유만 예외입니다. 같은 분양권이 취득세 주택 수에서도 세어진다는 점을 함께 봐야 합니다.
• 이사 중 2주택은 특례로 구제됩니다 — 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 요건을 채우면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용합니다.
• 상속주택은 주택 수에서 빠질 수 있습니다 — 시행령 제155조 제2항은 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 가진 세대가 일반주택을 양도하면 1주택으로 보도록 정합니다(상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였던 경우는 제외).
• 다가구주택은 원칙적으로 호별로 셉니다 — 시행령 제155조 제15항은 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체를 한 채로 봅니다.
• 같은 날 두 채를 팔면 순서를 고를 수 있습니다 — 시행령 제154조 제9항은 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 봅니다.
• 주택 외 부분이 더 크면 그만큼 주택이 아닙니다 — 상가주택은 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분을 주택으로 보지 않습니다(시행령 제154조 제3항 단서).

신고할 때 챙길 것

1. 양도일(대금 청산일)을 확정하고, 취득일부터 보유 2년이 채워졌는지 날짜로 확인한다
2. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역이었는지 확인하고, 해당하면 주민등록 전입·전출 이력으로 거주 2년을 증명한다
3. 양도가액이 12억원을 넘으면 시행령 제160조 산식으로 과세 대상 차익을 안분한다
4. 거주 2년을 채웠는지에 따라 장기보유특별공제 표1(최대 30%)과 표2(최대 80%) 중 어느 쪽인지 정한다
5. 세액이 0원이어도 예정신고는 해야 합니다 — 법 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 난 경우에도 신고하도록 정합니다. 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다
6. 비과세 대상이면 신고 시 그 사실을 적고, 특례를 적용받는 경우 시행령이 요구하는 특례적용신고서와 증빙을 함께 낸다

내 보유·거주 기간으로 비과세 여부와 세금을 확인하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.