양도세율과 다주택 중과 (단기 70%·중과 20~30%p)
양도소득세율은 보유기간과 주택 수에 따라 달라집니다(소득세법 제104조). 1년 미만 단기 보유는 주택 70%, 12년은 60%의 높은 세율이 붙고, 2년 이상 보유하면 기본세율(645%)로 과세됩니다. 조정대상지역 다주택은 중과되지만 한시 유예가 적용돼 왔습니다.
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결론부터 — 세율은 무엇으로 갈리나요?
축이 셋입니다. 보유기간이 단기 중과세율(70%·60%)을 붙일지 정하고, 자산 종류가 분양권·미등기처럼 기간과 무관한 고정세율을 적용할지 정하며, 주택 수와 지역이 기본세율 위에 20~30%p를 얹을지 정합니다. 하나의 자산이 둘 이상에 해당하면 산출세액이 큰 쪽을 씁니다(제104조① 후단).
| 무엇이 정하나 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 보유 1년 미만 | 주택·입주권·분양권 70%, 그 외 50% | 제104조①3호 |
| 보유 1년 이상 2년 미만 | 주택·입주권·분양권 60%, 그 외 40% | 제104조①2호 |
| 보유 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 제104조①1호 · 제55조① |
| 분양권(기간 무관) | 60% | 제104조①1호 괄호 |
| 미등기양도 | 70% + 기본공제·장특공 배제 | 제104조①10호 |
| 조정지역 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p | 제104조⑦1호·2호 |
| 조정지역 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 제104조⑦3호·4호 |
기본세율 조문은 어떻게 생겼나요?
흔히 “6~45% 누진세율에 누진공제를 뺀다”고 설명하지만, 조문(소득세법 제55조 제1항, 2026년 7월 1일 시행)은 누진공제를 쓰지 않고 구간마다 누적 세액을 직접 적어 둡니다. 계산 결과는 같지만, 조문 그대로 계산하면 누진공제를 잘못 외워 생기는 오류가 없습니다.
| 과세표준 | 조문에 적힌 산식 | 흔히 쓰는 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 과세표준의 6% | 0원 |
| 1,400만~5,000만원 | 84만원 + (1,400만 초과액 × 15%) | 126만원 |
| 5,000만~8,800만원 | 624만원 + (5,000만 초과액 × 24%) | 576만원 |
| 8,800만~1억 5천만원 | 1,536만원 + (8,800만 초과액 × 35%) | 1,544만원 |
| 1억 5천만~3억원 | 3,706만원 + (1억 5천만 초과액 × 38%) | 1,994만원 |
| 3억~5억원 | 9,406만원 + (3억 초과액 × 40%) | 2,594만원 |
| 5억~10억원 | 1억 7,406만원 + (5억 초과액 × 42%) | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 3억 8,406만원 + (10억 초과액 × 45%) | 6,594만원 |
과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만원(제103조①)을 뺀 금액입니다.
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숫자로 확인 — 양도차익 1억원, 여섯 가지 경우
모두 양도차익 1억원, 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제는 0이고, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 9,750만원을 기준으로 합니다(미등기 제외). 개인지방소득세는 별도입니다.
| 경우 | 적용 세율 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 주택, 보유 11개월 | 70%(제104조①3호) | 6,825만원 |
| 주택, 보유 1년 6개월 | 60%(제104조①2호) | 5,850만원 |
| 주택, 보유 2년 1개월 | 기본세율 35% 구간 | 1,868만 5천원 |
| 분양권, 보유 3년 | 60%(기간 무관) | 5,850만원 |
| 토지, 보유 11개월 | 50%(제104조①3호) | 4,875만원 |
| 미등기 주택 | 70%, 기본공제 없음 | 7,000만원 |
세 번째 줄의 계산은 이렇습니다.
- 과세표준 = 1억 − 250만(기본공제) = 9,750만원
- 구간은 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하
- 산출세액 = 1,536만원 + (9,750만 − 8,800만) × 35% = 1,536만 + 332만 5천 = 1,868만 5천원
보유 11개월과 2년 1개월은 같은 1억원 차익인데 세액이 약 3.65배 벌어집니다. 한 달 차이로 6,825만원과 1,868만원이 갈리는 구간이 실제로 존재합니다. 반대로 1세대 1주택 비과세 요건을 채우면 세율표 자체를 볼 일이 없어집니다.
중과되면 얼마나 오르나요?
제104조 제7항은 조정대상지역에 있는 주택을 다주택 세대가 양도할 때 제55조 제1항 세율에 20%p(3주택 이상은 30%p)를 더하도록 정합니다. 주택 수에 조합원입주권·분양권을 합쳐 세는 조문(제2호·제4호)도 함께 있습니다.
| 구분 | 세율 | 과세표준 9,750만원일 때 | 일반 대비 |
|---|---|---|---|
| 중과 없음 | 35% 구간 | 1,868만 5천원 | — |
| 조정지역 2주택 | 기본세율 + 20%p | 3,818만 5천원 | +1,950만원 |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 4,793만 5천원 | +2,925만원 |
가산분은 정확히 과세표준 × 20%p(또는 30%p) 만큼입니다(9,750만 × 30% = 2,925만원). 여기에 제95조 제2항이 중과 대상 자산을 장기보유특별공제에서 빼기 때문에, 10년 보유한 집이라면 공제 20%(표1)를 함께 잃습니다. 세율과 공제가 동시에 움직이는 것이 중과 규정의 실제 무게입니다.
보유 2년 미만이면서 중과 대상이면 제104조 제7항 후단에 따라 단기세율과 중과세율 중 큰 세액을 씁니다. 위 과세표준으로 조정지역 3주택·보유 1년 6개월이라면 60% = 5,850만원과 중과 4,793만 5천원 중 큰 5,850만원이 산출세액입니다.
다주택 중과 유예는 지금 어떻게 되어 있나요?
기한이 지났습니다. 이 글에서 가장 자주 바뀌는 자리라 조문을 그대로 봅니다. 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2와 제167조의10 제1항 제12호의2(모두 2026년 7월 1일 시행)는 중과 제외 대상을 이렇게 적습니다.
법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 … 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택
즉 2022년 이후 이어져 온 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지입니다. 같은 호 나목·다목이 그 뒤를 잇는 경과 요건을 둡니다.
- 토지거래허가 대상이 아닌 경우(다목) — 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되며, 계약 체결일부터 4개월(서울 성동·마포·강동구 등과 경기 과천·광명·하남시 등 조문 표에 열거된 지역은 6개월) 이내에 양도할 것
- 토지거래허가 대상인 경우(나목) — 2026년 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받고, 계약금 지급이 확인되며, 계약일부터 4개월(위 열거 지역 6개월) 이내 양도할 것. 다만 2026년 5월 10일 이후에 계약했다면 2026년 9월 9일까지(열거 지역은 2026년 11월 9일까지) 양도해야 합니다.
중과 제외는 이 규정 말고도 여러 갈래가 있습니다. 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있고 기준시가 3억원 이하인 주택(제167조의3①1호), 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(제167조의10①9호, 정비구역 등은 제외), 상속 후 5년이 지나지 않은 주택(제167조의3①7호), 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 받은 주택(제167조의3①11호) 등입니다. 처분 기한과 제외 사유는 모두 시행령 사항이라 개정이 잦으니, 양도 직전에 조문을 다시 확인해야 합니다.
놓치기 쉬운 예외
- 한 해에 두 건 이상 팔면 합산합니다 — 제104조 제5항은 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액 합계 중 큰 쪽을 산출세액으로 정합니다. 합산하면 누진 구간이 올라가 대개 전자가 큽니다.
- 보유기간 기산일이 당겨지는 경우 — 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날, 이월과세가 적용되는 증여 자산은 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제104조②). 상속 직후 팔아도 단기세율을 피할 수 있는 이유입니다.
- 비사업용 토지는 별도 표 — 제104조 제1항 제8호가 16%에서 55%까지의 독자 표를 둡니다. 기본세율에 10%p를 얹은 값이 표 안에 이미 들어가 있습니다.
- 지정지역 비사업용 토지는 여기에 또 10%p — 제104조 제4항 제3호.
- 분양권은 공제도 세율도 불리합니다 — 60% 고정세율에 장기보유특별공제 대상에서도 빠집니다.
- 개인지방소득세를 빼먹지 마세요 — 지방세법 제103조의3 제1항이 소득세율의 10분의 1로 된 별도 세율표를 두고 있어, 실무상 양도소득세의 10%가 더 붙습니다.
신고할 때 챙길 것
- 취득일과 대금 청산일로 보유기간이 1년·2년 선을 넘었는지 날짜로 확인한다
- 자산이 주택·조합원입주권·분양권 중 무엇인지 확정한다(분양권이면 기간과 무관하게 60%)
- 양도일 현재 세대의 주택 수와 물건 소재지의 조정대상지역 여부를 확인한다
- 중과 대상이면 장기보유특별공제를 0으로 놓고 세액을 다시 계산한다
- 그해 이미 다른 부동산을 양도했다면 합산 세액과 개별 세액을 모두 계산해 큰 쪽으로 신고한다
- 산출세액의 10% 수준인 개인지방소득세를 예산에 함께 잡는다
보유기간·주택수로 세율과 세금을 계산하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
집을 산 지 1년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?
소득세법 제104조 제1항 제3호에 따라 주택·조합원입주권·분양권은 1년 미만 보유 시 과세표준의 70%, 그 밖의 부동산은 50%입니다. 1년 이상 2년 미만은 같은 항 제2호에 따라 각각 60%와 40%입니다.
분양권은 2년 넘게 들고 있어도 60%인가요?
그렇습니다. 제104조 제1항 제1호 괄호가 '분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60'이라고 따로 적어 두었습니다. 보유기간이 아무리 길어도 기본세율로 내려가지 않고, 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
다주택 중과 유예는 지금도 적용되나요?
소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2와 제167조의10 제1항 제12호의2는 보유기간 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우를 중과 대상에서 제외합니다. 2026년 9월 현재 그 기한은 지났고, 토지거래허가 등 같은 호 나목·다목의 경과 요건에 해당하는 경우만 남아 있습니다.
중과되면 세율만 오르나요?
아닙니다. 제95조 제2항 괄호가 제104조 제7항 각 호에 해당하는 자산을 장기보유특별공제 대상에서 제외합니다. 세율에 20~30%p가 붙는 동시에 공제율이 0이 되므로, 오래 보유한 집일수록 두 배로 불리해집니다.
한 해에 집을 두 채 팔면 세금이 어떻게 되나요?
제104조 제5항은 과세기간에 부동산을 둘 이상 양도한 경우 ① 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 ② 자산별 산출세액의 합계 중 큰 금액을 산출세액으로 하도록 정합니다. 합산하면 누진 구간이 올라가므로 대개 ①이 커집니다.
미등기로 팔면 세율이 얼마인가요?
제104조 제1항 제10호에 따라 과세표준의 70%입니다. 게다가 제103조 제1항 제1호 단서가 미등기양도자산에는 양도소득 기본공제 250만원도 주지 않고, 제95조 제2항은 장기보유특별공제도 배제합니다.
출처
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