양도세 필요경비 — 취득가액·자본적지출 인정 범위

양도소득세는 양도가액에서 필요경비를 뺀 양도차익에 매겨집니다. 필요경비에는 취득가액과 취득세·중개보수 등 취득 부대비용, 집의 가치를 높이는 자본적지출, 양도비용이 포함됩니다(소득세법 제97조). 도배·장판 같은 수익적지출은 인정되지 않습니다.

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결론부터 — 필요경비는 세 칸뿐입니다

소득세법 제97조 제1항은 필요경비를 딱 세 항목으로 닫아 둡니다(2026년 7월 1일 시행). 열거되지 않은 지출은 성격이 아무리 그럴듯해도 들어가지 않습니다.

칸	내용	근거
1호	취득가액(실지거래가액, 확인 불가 시 매매사례가액·감정가액·환산취득가액)	제97조①1호
2호	자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것	제97조①2호 · 시행령 제163조③
3호	양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것	제97조①3호 · 시행령 제163조⑤

양도차익 = 양도가액 − (1호 + 2호 + 3호)이고, 여기에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 됩니다.

취득가액에는 무엇까지 들어가나요?

매매대금만이 아닙니다. 시행령 제163조 제1항 제1호는 취득에 든 실지거래가액을 “제89조 제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액”으로 정하고, 그 제89조 제1항 제1호는 타인에게서 매입한 자산의 취득가액을 “매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액”이라고 씁니다.

즉 살 때 낸 취득세와 지방교육세·농어촌특별세, 법무사 보수, 매수 중개보수가 그대로 취득가액에 얹힙니다. 취득세 신고·납부 영수증을 팔 때까지 보관해야 하는 이유가 이것입니다. 소유권을 지키기 위해 쓴 소송비용·화해비용도 같은 항 제2호에 들어갑니다.

상속·증여로 받은 집이라면 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법으로 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다. 실제로 낸 돈이 없어도 취득가액이 0이 되지는 않습니다.

자본적지출의 기준선은 어디인가요?

시행령 제163조 제3항 제1호는 자본적 지출액의 정의를 같은 영 제67조 제2항에서 그대로 빌려 옵니다.

소득세법 시행령 제67조 제2항 — “자본적 지출”이란 … 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 멸실·훼손되어 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호부터 제4호까지와 유사한 성질의 것

“수명을 늘렸는가, 가치를 올렸는가”가 유일한 잣대이고, 5호가 개량·확장·증설을 포괄합니다. 발코니 확장과 샷시 교체가 인정되는 근거가 5호이고, 도배·장판이 빠지는 이유는 둘 중 어느 것도 하지 못하기 때문입니다.

열거된 것 말고도 시행령 제163조 제3항은 ② 취득 후 소유권 확보를 위한 소송·화해비용, ②의2 수용 보상금 증액 소송비용(증액보상금 한도), ③ 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해·노후화로 건물을 재건축한 경우 철거비용 포함), ③의2 개발부담금, ③의3 재건축부담금을 함께 적습니다. 재건축부담금이 조문에 명시된 경비라는 점은 잘 알려져 있지 않습니다.

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양도비에는 무엇이 들어가나요?

시행령 제163조 제5항 제1호가 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 목별로 열거합니다. 여기 적힌 항목 중 절반은 실무에서 빠뜨립니다.

목	항목	흔히 빠뜨리는가
가	증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세	—
나	양도소득세 과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용	자주 빠뜨림
다	공증비용, 인지대, 소개비(중개보수)	인지대를 빠뜨림
라	매매계약에 따른 인도의무 이행을 위해 지출하는 명도비용	자주 빠뜨림
—	국민주택채권·토지개발채권을 만기 전 양도해 생긴 매각차손(제2호)	거의 모름

세무사에게 양도세 신고를 맡기고 낸 수수료가 나목의 “신고서 작성비용”이고, 세입자를 내보내며 지급한 합의금·이사비가 라목의 명도비용입니다. 집을 사면서 의무로 매입한 국민주택채권을 즉시 되팔아 본 손실(매각차손)도 제2호로 경비가 됩니다.

증빙은 무엇이 있어야 하나요?

시행령 제163조 제3항·제5항은 같은 문장으로 조건을 겁니다. “법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우” — ‘또는’으로 이어진 두 갈래입니다.

1. 적격증빙 경로 — 법 제160조의2 제2항이 정한 네 가지: 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증
2. 금융거래 증명 경로 — 공사계약서와 계좌이체 내역처럼 실제 지출 사실이 확인되는 서류

지식iN에서 “세금계산서가 없으면 끝인가요”라는 질문이 반복되는데, 조문상으로는 아닙니다. 다만 두 번째 경로는 ‘실제 지출 사실’을 입증해야 하므로, 현금으로 주고 영수증도 계좌 기록도 없는 공사비는 어느 경로로도 들어가지 못합니다. 공사 전후 사진과 견적·내역서는 보조 자료일 뿐 그 자체로 증빙이 되지는 않습니다.

숫자로 확인 — 항목별 인정 여부와 세액 차이

양도가 9억원, 취득가 5억원, 보유 5년, 비과세 대상이 아닌 주택(중과 대상 아님)을 가정합니다. 지출 내역을 조문에 대보면 이렇게 갈립니다.

지출 항목	금액	인정	근거
취득세·지방교육세	550만원	O	시행령 제163조①1호 · 제89조①1호
법무사 보수·매수 중개보수	450만원	O	같은 조문
발코니 확장·샷시 교체	2,000만원	O	제163조③1호 · 제67조②5호
도배·장판·벽지	300만원	X	가치 증가·내용연수 연장 아님
보일러 단순 수리	150만원	X	같음
매도 중개보수	500만원	O	제163조⑤1호다목(소개비)
보유 중 대출이자	2,000만원	X	제97조①에 열거 없음
보유 중 재산세·관리비	600만원	X	열거 없음

인정되는 합계는 550 + 450 + 2,000 + 500 = 3,500만원입니다. 이를 반영했을 때와 아닐 때의 세액은 이렇습니다.

구분	필요경비	양도차익	장특공 10%	과세표준	산출세액
증빙 없이 취득가만	5억원	4억원	4,000만원	3억 5,750만원	1억 1,706만원
3,500만원 인정	5억 3,500만원	3억 6,500만원	3,650만원	3억 2,600만원	1억 446만원

차이는 1,260만원입니다. 경비 3,500만원을 증명해 세금 1,260만원을 줄인 셈이고, 한계세율 40% 구간이므로 경비 100만원이 세금 약 36만원을 깎습니다(장기보유특별공제 10%를 감안하면 100만 × 90% × 40% = 36만원). 반대로 인정되지 않는 항목 2,900만원(도배·보일러·대출이자 일부)을 신고서에 넣었다가 부인되면 과소신고가산세까지 붙습니다.

취득가액 증빙을 잃으면 얼마나 불리한가요?

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 추계가 허용되고, 순서도 정해져 있습니다(시행령 제176조의2 제3항): 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가. 환산취득가액은 같은 조 제2항 제2호의 산식으로 구합니다.

환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)

위 사례에서 취득 당시 기준시가 3억원, 양도 당시 기준시가 6억원이라면 환산취득가액은 9억 × (3억 ÷ 6억) = 4억 5,000만원입니다. 여기에 법 제97조 제2항 제2호의 개산공제가 붙는데, 주택은 시행령 제163조 제6항 제2호 가목에 따라 취득 당시 기준시가 × 3% = 900만원입니다.

경로	필요경비	양도차익
실지거래가액 + 실제 경비	5억 3,500만원	3억 6,500만원
환산취득가액 + 개산공제	4억 5,900만원	4억 4,100만원

주의할 점은 환산 경로를 택하면 실제 자본적지출과 양도비를 따로 더할 수 없다는 것입니다. 법 제97조 제2항 제2호 단서는 (환산취득가액 + 개산공제)와 (자본적지출 + 양도비 합계) 중 큰 쪽 하나를 고르게 할 뿐입니다. 계약서 한 장을 잃어버린 대가가 양도차익 7,600만원으로 돌아오는 구조입니다.

신고할 때 챙길 것

1. 매매계약서·취득세 영수증·법무사 정산서를 찾아 취득가액 한 줄부터 확정한다
2. 공사 내역서를 항목별로 쪼개 ‘가치 증가·수명 연장’에 해당하는 것만 골라낸다
3. 각 항목마다 적격증빙 또는 계좌이체 내역 중 하나는 반드시 붙인다
4. 신고서 작성비용·명도비용·인지대·채권 매각차손처럼 빠뜨리기 쉬운 양도비를 점검한다
5. 감가상각비를 사업소득 필요경비로 산입한 적이 있다면 그만큼 취득가액에서 뺀다(법 제97조③)
6. 계산이 끝나면 세율 구간을 확인해 경비 1만원이 세금 몇 원을 줄이는지 가늠한다

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