양도세 신고 기한과 절차 (2개월 예정신고)

양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 제105조). 같은 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산 정산합니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.

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결론부터 — 언제, 몇 번 신고하나요?

기한은 자산과 원인에 따라 세 갈래이고, 한 해에 한 건만 팔았다면 대개 예정신고 한 번으로 끝납니다. 다만 국세와 지방세의 기한이 다릅니다.

무엇을 팔았나	예정신고 기한	근거
토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산·신탁수익권	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	소득세법 제105조①1호
주식등(대주주·비상장 등)	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월	제105조①2호
부담부증여의 채무액 상당분	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	제105조①3호
토지거래허가구역 토지(허가 전 대금 청산)	허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월	제105조①1호 단서
개인지방소득세(양도분)	위 기한에 2개월을 더한 날	지방세법 제103조의5①

양도일은 어느 날인가요?

계약일도, 등기가 끝난 날도 아닙니다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대금을 청산한 날로 정합니다. 예외는 시행령 제162조 제1항에 있습니다.

1. 대금 청산일이 분명하지 않은 경우 → 등기부·등록부에 기재된 등기·등록 접수일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 → 등기접수일
3. 자기가 건설한 건축물 → 사용승인서 교부일(그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 그중 빠른 날)
4. 상속·증여로 취득 → 상속개시일 또는 증여를 받은 날
5. 수용 → 대금 청산일, 수용 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날

잔금일은 그해 보유세 부담자도 가르므로(재산세 과세기준일 6월 1일), 5~6월 거래라면 두 일정을 함께 놓고 정해야 합니다.

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숫자로 확인 — 잔금일별 기한 다섯 가지

양도일(대금 청산일)	소득세 예정신고 기한	개인지방소득세 예정신고 기한
2026년 1월 20일	2026년 3월 31일	2026년 5월 31일
2026년 3월 10일	2026년 5월 31일	2026년 7월 31일
2026년 8월 5일	2026년 10월 31일	2026년 12월 31일
2026년 12월 30일	2027년 2월 28일	2027년 4월 30일
2026년 3월 10일(부담부증여 양도분)	2026년 6월 30일	2026년 8월 31일

기산점이 ‘양도일’이 아니라 ‘양도일이 속하는 달의 말일’ 이라는 점에 주의하세요. 3월 1일에 팔든 3월 31일에 팔든 기한은 똑같이 5월 31일입니다. 월초에 잔금을 받으면 실질 준비 기간이 3개월 가까이 되고, 월말이면 2개월입니다.

예정신고와 확정신고는 어떻게 나뉘나요?

1. 예정신고 — 양도 건마다 위 기한 안에 신고·납부합니다. 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다고 정하므로, 비과세라서 낼 세금이 0원이어도 신고 의무 자체는 남습니다.
2. 확정신고 — 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다(제110조①). 과세표준이 없거나 결손금이 있어도 적용됩니다.
3. 생략 가능한 경우 — 제110조 제4항 본문은 예정신고를 한 자가 확정신고를 하지 않을 수 있다고 하되, 단서에서 “해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등”을 제외합니다.
4. 왜 합산해야 하나 — 제104조 제5항이 둘 이상 양도한 경우 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액 합계 중 큰 쪽을 산출세액으로 하도록 정하기 때문입니다.

한 해에 과세표준 5,000만원짜리 두 건을 팔았다고 해 보겠습니다.

1. 각각 예정신고: 84만원 + (5,000만 − 1,400만) × 15% = 624만원 × 2건 = 1,248만원
2. 합산 과세표준 1억원: 1,536만원 + (1억 − 8,800만) × 35% = 1,956만원
3. 확정신고 때 추가로 낼 세액 = 1,956만 − 1,248만 = 708만원

예정신고만 하고 잊으면 이 708만원이 무신고 상태로 남습니다.

기한을 넘기면 얼마나 붙나요?

두 가지 가산세가 동시에 붙습니다.

항목	산식	근거
무신고가산세	무신고납부세액 × 20%(부정행위 40%, 역외거래 부정행위 60%)	국세기본법 제47조의2①
납부지연가산세	미납세액 × 지연일수 × 1일 10만분의 22(0.022%)	국기법 제47조의4①1호 · 시행령 제27조의4①
납세고지 후 미납	미납세액의 3% 추가	국기법 제47조의4①3호
지정납부기한 후 기간	5년을 초과할 수 없음	국기법 제47조의4⑦

산출세액 2,000만원을 신고·납부하지 않고 90일이 지난 경우를 계산해 봅니다.

1. 무신고가산세 = 2,000만 × 20% = 400만원
2. 납부지연가산세 = 2,000만 × 0.022% × 90일 = 39만 6천원
3. 합계 가산세 439만 6천원 → 총 납부액 2,439만 6천원
4. 개인지방소득세 약 200만원과 그에 대한 지방세 가산세는 별도

같은 세액을 기한 후 30일 만에 자진 신고하면 이렇게 달라집니다.

1. 무신고가산세 400만원의 50% 감면 → 200만원(국기법 제48조②2호가목)
2. 납부지연가산세 = 2,000만 × 0.022% × 30일 = 13만 2천원
3. 합계 가산세 213만 2천원 → 90일 방치 대비 약 226만원 절약

감면율은 시점에 따라 계단식으로 떨어집니다.

기한 후 신고 시점	무신고가산세 감면
1개월 이내	50%
1개월 초과 3개월 이내	30%
3개월 초과 6개월 이내	20%
6개월 초과	없음

한 가지 더, 국세기본법 제48조 제2항 제3호 라목은 예정신고를 하지 않았더라도 확정신고기한까지 기한 후 신고를 하면 그 기간에 부과되는 무신고가산세의 50%를 감면합니다. 예정신고를 놓쳤다면 다음 해 5월 31일이 마지막 감면 기회입니다.

놓치기 쉬운 예외

• 세금이 0원이어도 신고 대상입니다 — 제105조 제3항. 비과세 요건을 갖췄어도 신고서로 그 사실을 알려야 합니다. 1세대 1주택 비과세도 마찬가지입니다.
• 분할납부는 1천만원 초과부터 — 제112조. 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다.
• 토지거래허가구역은 기산점이 다릅니다 — 허가 전에 대금을 청산했다면 허가일(또는 허가구역 지정 해제일)이 속한 달의 말일부터 2개월입니다.
• 개인지방소득세를 잊지 마세요 — 지방세법 제103조의3이 소득세율의 10분의 1로 된 별도 세율표를 두고 있고, 기한은 소득세보다 2개월 뒤입니다. 관할 지방자치단체가 납부서를 보내 그 세액을 기한까지 내면 예정신고를 하고 납부한 것으로 봅니다(제103조의5④·⑤).
• 가산세가 면제되는 정당한 사유 — 국기법 제48조 제1항은 기한 연장 사유나 의무 불이행에 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않는다고 정합니다. 신청은 납세자가 해야 합니다.

신고할 때 챙길 것

1. 대금 청산일을 확정해 양도일이 속한 달의 말일을 기준으로 기한을 역산한다
2. 필요경비 증빙(취득 계약서, 취득세 영수증, 자본적지출 세금계산서·이체내역, 중개보수 영수증)을 항목별로 모은다
3. 비과세·감면 해당 여부와 장기보유특별공제 표1/표2를 확정한다
4. 홈택스에서 양도소득세 예정신고서를 작성해 제출하고, 세액이 1천만원을 넘으면 분할납부를 선택한다
5. 개인지방소득세를 2개월 뒤 기한에 맞춰 따로 신고·납부한다(위택스 또는 관할 지자체)
6. 그해 두 번째 양도가 생기면 다음 해 5월 확정신고 일정을 미리 잡아 둔다

양도가·취득가로 예상 세액과 신고 금액을 확인하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.