일시적 2주택 비과세 특례 (3년 처분)
일시적 2주택 비과세 특례는 이사 등으로 일시적으로 집이 두 채가 된 경우, 종전 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 적용해 주는 제도입니다. 종전 주택 취득 1년 후 신규 취득, 신규 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도, 종전 주택 2년 이상 보유가 핵심 요건입니다.
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결론부터 — 넘어야 할 문이 몇 개인가요?
네 개입니다. 흔히 “3년 안에 팔면 된다”로 요약되지만, 처분 기한은 마지막 관문일 뿐입니다. 앞의 세 개 중 하나라도 걸리면 3년을 지켜도 특례가 없습니다.
| 관문 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 취득 간격 | 종전 주택 취득일부터 1년 이상 경과 후 신규 주택 취득 | 시행령 제155조① |
| ② 처분 기한 | 신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택 양도 | 시행령 제155조① |
| ③ 종전 주택 자체 요건 | 보유 2년(취득 당시 조정지역이면 거주 2년도) | 제155조①이 준용하는 제154조① |
| ④ 고가주택 한도 | 양도가 12억원 초과분은 과세 | 법 제89조①3호 · 시행령 제160조 |
조문은 어떻게 적혀 있나요?
소득세법 시행령 제155조 제1항(2026년 7월 1일 시행)의 첫 문장이 특례 전체를 담고 있습니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “신규 주택”)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
끝의 “제154조제1항을 적용한다”가 중요합니다. 특례는 주택 수만 1채로 봐 주는 장치이고, 보유 2년·거주 2년·12억 한도는 그대로 살아 있다는 뜻입니다. 지식iN에서 “이사 중인데 왜 세금이 나오냐”는 질문의 절반은 여기에서 갈립니다.
같은 항 후단은 1년 요건을 면제하는 경우도 적습니다. 제154조 제1항 제1호(임대주택에 세대 전원이 5년 이상 거주), 제2호 가목(공익사업 협의매수·수용), 제3호(취학·근무·질병 등 부득이한 사유)에 해당하면 종전 주택을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사도 특례가 적용됩니다.
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날짜는 무엇을 기준으로 세나요?
계약일이 아니라 취득일과 양도일입니다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정하고, 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일, 대금 청산 전에 등기했다면 등기접수일로 봅니다(시행령 제162조①1호·2호). 분양받은 아파트를 자기가 짓지 않고 승계취득한 경우에도 잔금일이 기준입니다.
지식iN 상담에서 “취득일 기준이 계약일이 아니라 잔금일”이라는 정정이 반복해서 나오는 이유가 이것입니다. 계약일로 세면 1년 요건과 3년 기한이 모두 앞당겨져 계산이 어긋납니다.
숫자로 확인 — 날짜별 다섯 가지
종전 주택은 모두 비조정지역에서 취득했고 보유 2년을 넘겼다고 가정합니다.
| 사례 | 종전 취득(잔금) | 신규 취득(잔금) | 종전 양도 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| A | 2021-03-10 | 2022-02-20 | 2024-01-10 | 불가 — 취득 간격 11개월 |
| B | 2021-03-10 | 2022-06-15 | 2025-06-01 | 적용 — 간격 1년 3개월, 처분 2년 11개월 |
| C | 2021-03-10 | 2023-05-20 | 2026-08-01 | 불가 — 3년 기한(2026-05-20) 초과 |
| D | 2024-01-05 | 2025-04-10 | 2027-01-20 | 적용 — 간격 1년 3개월, 처분 1년 9개월 |
| E | 2024-06-01 | 2025-08-01 | 2026-03-01 | 불가 — 종전 주택 보유 1년 9개월 |
C와 E가 실무에서 가장 많이 걸리는 두 유형입니다. C는 처분 기한을, E는 종전 주택 자체의 2년 보유 요건을 놓친 경우입니다. 새 집을 빨리 팔아야 한다는 압박에 종전 집을 서둘러 내놓다가 E가 됩니다.
특례가 깨지면 세금이 얼마나 되나요?
종전 주택을 양도가 10억원, 취득가 6억원, 보유 5년에 판다고 하겠습니다. 그해 다른 양도는 없고 개인지방소득세는 별도입니다.
| 상황 | 양도차익 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|---|---|
| 특례 적용(12억 이하) | 4억원 | — | 0원 | 0원 |
| 특례 불발, 일반 과세 | 4억원 | 4,000만원(표1 10%) | 3억 5,750만원 | 1억 1,706만원 |
| 특례 불발 + 조정지역 2주택 중과 | 4억원 | 0원(제95조② 배제) | 3억 9,750만원 | 2억 1,256만원 |
두 번째 줄의 계산은 이렇습니다.
- 양도차익 = 10억 − 6억 = 4억원
- 장기보유특별공제 = 4억 × 10%(보유 5년, 표1) = 4,000만원
- 양도소득금액 = 3억 6,000만원 → 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 3억 5,750만원
- 산출세액 = 9,406만원 + (3억 5,750만 − 3억) × 40% = 1억 1,706만원
하루 차이로 0원과 1억 1,706만원이 갈립니다. 세 번째 줄은 종전 주택이 조정대상지역에 있고 중과 대상이 되는 경우로, 장기보유특별공제까지 배제되어 세액이 다시 두 배 가까이 뜁니다. 다주택 중과 한시 배제는 시행령상 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다.
3년을 못 지켜도 인정되는 사유가 있나요?
있습니다. 제155조 제1항 괄호가 가리키는 같은 조 제18항이 네 가지를 열거합니다. 신규 주택 취득일부터 3년이 되는 날 현재 아래에 해당하면 됩니다.
- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
- 법원에 경매를 신청한 경우
- 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우
- 정비사업 시행으로 현금청산금 지급을 구하는 소송이 진행 중이거나, 소송은 끝났으나 청산금을 받지 못한 경우 / 사업시행자가 신청·제기한 수용재결 또는 매도청구소송이 진행 중이거나 매도대금을 받지 못한 경우
“집이 안 팔린다”는 사정 자체는 여기에 없습니다. 값을 낮춰서라도 파는 것과, 위 네 경로 중 하나에 올려 두는 것 사이에서 선택해야 한다는 뜻입니다.
기한이 3년이 아니라 5년이 되는 경우도 있습니다. 제155조 제16항은 수도권 소재 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하면서 그 임직원·종사자 세대가 이전한 시·군 또는 연접 시·군에 주택을 취득한 경우, 제1항의 “3년”을 “5년”으로 보고 1년 경과 요건도 적용하지 않는다고 정합니다(수도권에 1주택을 소유한 경우로 한정).
취득세의 일시적 2주택과 어디가 다른가요?
두 세목 모두 3년이지만, 근거 법령과 세는 방법이 다릅니다. 취득세는 지방세법 시행령 제28조의5가 따로 정하고, 취득세 주택 수에는 조합원입주권·분양권·주거용 오피스텔이 처음부터 들어갑니다.
| 항목 | 양도세(소득세법 시행령 제155조) | 취득세(지방세법 시행령 제28조의5) |
|---|---|---|
| 처분 기한 | 신규 주택 취득일부터 3년 | 신규 주택 취득 후 3년 |
| 취득 간격 요건 | 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 | 조문에 없음 |
| 사유 제한 | 조문에 사유 제한 없음 | 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유 |
| 종전 자산의 범위 | 주택 | 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 |
| 권리만 보유했을 때 | — | 그 권리로 주택을 취득한 날부터 3년 기산(제2항) |
| 효과 | 종전 주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 | 신규 주택을 중과 대상에서 제외(1~3% 적용) |
정비사업 구역에 살던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우, 취득세 쪽은 제28조의5 제3항에 따라 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 봅니다. 양도세에는 없는 규정입니다.
신고할 때 챙길 것
- 종전 주택과 신규 주택의 잔금일을 등기사항증명서·잔금영수증으로 확정한다
- 두 잔금일 사이가 1년을 넘는지 확인한다 — 넘지 않으면 제154조① 1호·2호가목·3호 사유가 있는지 본다
- 신규 취득일에 3년을 더해 처분 기한을 달력에 표시한다(지방 이전 사유면 5년)
- 종전 주택의 보유 2년, 취득 당시 조정지역이었다면 거주 2년을 전입·전출 이력으로 확인한다
- 종전 주택 양도가가 12억원을 넘으면 초과분 비례 계산을 한다
- 세액이 0원이어도 예정신고는 한다 — 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이 기한이다
- 기한 내 매도가 어려워지면 제155조 제18항의 네 경로 중 하나를 기한 도래 전에 밟아 둔다
보유·취득 시점으로 특례 적용 여부를 확인하려면 양도소득세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
이사하려고 집을 두 채 갖게 됐는데 양도세를 내야 하나요?
소득세법 시행령 제155조 제1항의 세 요건을 모두 채우면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다. 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.
신규 주택은 언제 사야 하나요?
종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후여야 합니다. 다만 같은 항 후단은 시행령 제154조 제1항 제1호(임대주택 5년 거주), 제2호 가목(수용), 제3호(부득이한 사유)에 해당하면 이 1년 요건을 적용하지 않는다고 정합니다.
처분 기한 3년을 못 지키면 어떻게 되나요?
특례가 적용되지 않아 일반 2주택으로 과세됩니다. 다만 시행령 제155조 제18항이 정한 사유, 즉 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우, 정비사업 현금청산금 관련 소송이 진행 중인 경우는 3년이 지나도 특례가 유지됩니다.
취득세의 일시적 2주택도 같은 3년인가요?
기간은 같지만 근거와 기산점이 다릅니다. 취득세는 지방세법 시행령 제28조의5가 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택등 처분을 요구하며, 종전에 조합원입주권이나 주택분양권만 있었다면 그 권리로 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다(같은 조 제2항).
지방으로 발령받아 산 집도 3년 안에 팔아야 하나요?
시행령 제155조 제16항은 수도권 소재 법인 또는 공공기관이 수도권 밖으로 이전하면서 그 임직원 세대가 이전지 시·군이나 연접 시·군에 주택을 취득한 경우 제1항의 '3년'을 '5년'으로 보고, 1년 경과 요건도 적용하지 않는다고 정합니다.
종전 주택이 12억을 넘으면요?
특례가 적용돼도 1세대 1주택으로 볼 뿐이므로 고가주택 규정은 그대로 적용됩니다. 시행령 제160조에 따라 12억 초과분에 비례한 양도차익만 과세되고, 장기보유특별공제액에도 같은 비율을 곱합니다.
출처
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