DSR 계산기는 무엇을 구하나요?
DSR(총부채원리금상환비율)은 보유한 모든 대출의 연간 원리금 ÷ 연소득입니다. 한 금융기관 기준이 아니라 차주가 가진 전체 가계대출이 대상이라, 새 대출 한도를 실질적으로 결정합니다. 이 계산기는 연소득과 대출 목록을 넣으면 현재 DSR과 남은 여력을 보여 줍니다.
계산 공식과 숫자 대입
DSR(%) = 연간 원리금 상환액 합계 ÷ 연소득 × 100
연소득 5,000만원, 주담대 연 원리금 1,500만원, 신용대출 연 원리금 500만원이면 (1,500 + 500) ÷ 5,000 × 100 = 40.0%입니다. 같은 사람의 조건을 조금씩 바꾸면 이렇게 움직입니다.
| 변화 | 연 원리금 | 연소득 | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준 | 2,000만원 | 5,000만원 | 40.0% |
| 소득 200만원 증가 | 2,000만원 | 5,200만원 | 38.5% |
| 신용대출 원리금 100만원 감소 | 1,900만원 | 5,000만원 | 38.0% |
| 주담대 만기 30년 → 35년 | 1,901만원 | 5,000만원 | 38.0% |
| 신용대출 300만원 추가 | 2,300만원 | 5,000만원 | 46.0% |
기준선을 넘느냐 마느냐는 소수점에서 갈립니다. 39.9%와 40.1%는 실질 부담이 같지만 심사 결과는 정반대입니다. 신청 직전에 소액 대출 하나를 정리해 승인이 뒤집히는 일이 생기는 이유입니다.
비율 수치는 누가 정하나요?
흔히 "은행 40%, 저축은행 50%"로 외우지만 두 숫자는 하나의 표에 나란히 적힌 것이 아닙니다. 아예 다른 고시의 다른 별표에서 옵니다.
| 업권 | 근거 고시 | 조문 | 비율이 있는 곳 |
|---|---|---|---|
| 은행 | 은행업감독규정 | 제29조의2 | 별표6 |
| 상호저축은행 | 상호저축은행업감독규정 | 제39조의2 | 별표5 |
은행업감독규정 제29조의2 제2항은 감독원장이 긴급하다고 인정하면 담보인정비율·총부채상환비율·총부채원리금상환비율을 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정하고 지체 없이 금융위에 보고하도록 정하고, 제3항은 산정방법과 적용대상 세부판단기준을 감독원장에게 위임합니다. 고시 개정 없이도 비율이 움직일 수 있다는 뜻이므로, 아래 예시의 40%는 계산을 보여 주기 위한 가정값으로 읽어 주세요. 조문 단위 정리는 DSR 규제 현황과 스트레스 DSR에 있습니다.
실제로 내는 돈보다 왜 많이 잡히나요?
DSR의 원리금은 통장에서 빠져나가는 금액이 아니라, 대출마다 정해진 산정만기로 원금을 나눈 가상의 상환액이기 때문입니다. 신용대출 1억원, 금리 연 6%를 두고 산정만기만 바꿔 보겠습니다(연소득 6,000만원 기준).
| 산정만기 | 연 원리금 | 이 대출만으로 DSR |
|---|---|---|
| 1년 | 103,279,716원 | 172.1% |
| 3년 | 36,506,325원 | 60.8% |
| 5년 | 23,199,362원 | 38.7% |
| 8년 | 15,769,716원 | 26.3% |
| 10년 | 13,322,460원 | 22.2% |
| 실제로 내는 이자만 | 6,000,000원 | 10.0% |
맨 아랫줄이 핵심입니다. 실제 부담은 연 600만원인데 산정만기 5년이 적용되면 심사에서는 연 2,320만원을 갚는 사람으로 취급됩니다. 실제의 약 3.9배입니다. "월급으로 충분히 감당하는데 왜 한도가 안 나오냐"는 질문의 답이 여기 있습니다. 대출 종류별 산정 방식은 DSR에 포함되는 대출에 표로 정리했습니다.
어떤 대출부터 정리해야 하나요?
잔액이 큰 것이 아니라 연 원리금이 큰 것부터입니다. 연소득 6,000만원에 주담대 3억원(30년·4.5%, 연 원리금 18,240,671원)을 깔고 한 건씩 얹어 보겠습니다.
| 추가 대출 | 그 대출의 연 원리금 | 합계 | DSR |
|---|---|---|---|
| 없음 | — | 18,240,671원 | 30.4% |
| 자동차 할부 3,000만원(5년·5%) | 6,793,644원 | 25,034,315원 | 41.7% |
| 신용대출 3,000만원(5년 산정·6%) | 6,959,809원 | 25,200,480원 | 42.0% |
| 전세대출 2억원(이자만·3.5%) | 7,000,000원 | 25,240,671원 | 42.1% |
| 카드론 2,000만원(3년·15%) | 8,319,679원 | 26,560,350원 | 44.3% |
카드론 2,000만원이 신용대출 3,000만원보다 DSR을 더 많이 올립니다. 금액은 1,000만원 적은데 금리가 높고 산정 기간이 짧아 연 원리금이 더 크기 때문입니다.
마이너스통장은 쓴 만큼만 잡히나요?
실무에서는 사용액이 아니라 약정 한도를 기준으로 잡는 것이 일반적입니다. 한도 5,000만원 중 1,000만원만 쓰고 있다면(6%·산정 5년 가정),
- 사용액 1,000만원 기준: 연 원리금 약 2,319,936원
- 약정 한도 5,000만원 기준: 연 원리금 약 11,599,681원
- 차이 약 928만원 — 연소득 6,000만원이면 DSR 15.5%p
- 쓰지 않는 한도 4,000만원이 주담대 한도를 통째로 깎고 있는 셈
- 신청 전 한도 감액만으로 여력이 돌아옴
15.5%p는 "조금 줄어드는" 수준이 아닙니다. 대출 신청 직전에 안 쓰는 마이너스통장을 정리하라는 조언의 근거가 이 계산입니다.
스트레스 DSR을 적용하면 이자가 늘어나나요?
늘어나지 않습니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때 쓰는 산정금리에만 얹히고, 계약금리와 월 상환액은 그대로입니다. 줄어드는 것은 빌릴 수 있는 총액입니다. 연소득 6,000만원·DSR 40%·만기 30년·계약금리 4.5%를 가정하고 가산 폭만 바꿔 보겠습니다.
| 산정용 가산 | 산정금리 | 최대 대출액 | 가산 없을 때 대비 |
|---|---|---|---|
| 0%p | 4.50% | 394,722,318원 | — |
| 0.75%p | 5.25% | 362,185,185원 | −8.2% |
| 1.0%p | 5.50% | 352,243,526원 | −10.8% |
| 1.5%p | 6.00% | 333,583,229원 | −15.5% |
| 2.0%p | 6.50% | 316,421,639원 | −19.8% |
가산 1.5%p면 한도가 약 6,114만원, 비율로는 15.5% 줄어듭니다. 가산 폭과 적용 대상은 제29조의2 제3항에 따라 감독원장이 정하는 세부기준에 있고 수시로 조정되므로, 위 표는 특정 수치를 주장하는 것이 아니라 민감도를 보여 주는 것입니다.
DSR과 DTI는 무엇이 다른가요?
기타 대출을 어떻게 세느냐, 그 하나가 유일한 차이입니다. DTI(총부채상환비율)는 기타 대출의 이자만, DSR은 원금까지 나눠 넣은 원리금을 봅니다. 주담대는 둘 다 원리금 전액이므로, 기타 대출이 없으면 두 값은 같아집니다. 연소득 5,000만원·주담대 연 원리금 1,500만원인 사람이 신용대출 3,000만원(연 6%, 산정만기 5년)을 더 가지면 DTI 33.6%, DSR 43.9%로 10.3%p가 벌어집니다. 두 지표는 은행업감독규정 제29조의2 제1항에 나란히 열거된 별개 규제이며, 가장 먼저 걸리는 것이 한도가 됩니다.
이 계산기가 못 하는 것
- 산정만기 판정: 어떤 대출을 몇 년으로 볼지는 감독원장이 정하는 세부기준 소관이라 실제 만기와 다를 수 있습니다. '기간' 칸에 산정만기를 넣으세요.
- 인정 소득 범위: 무엇을 소득으로 인정할지도 같은 세부기준에 있습니다.
- 적용 예외: 일부 대출은 산정에서 빠지거나 특례가 붙습니다.
- 담보 쪽 한도: 이 계산기는 소득 쪽만 봅니다. LTV 계산기와 주택담보대출 계산기로 둘을 함께 비교해야 실제 한도가 나옵니다.