부동산 증여 vs 현금 증여 비교 (세금·평가·취득세)

부동산 증여와 현금 증여는 증여세율은 같지만 재산 평가 방식과 부대비용에서 차이가 납니다. 현금은 액면 그대로 과세되고, 부동산은 시가로 평가하며 증여세 외에 취득세가 더 듭니다. 부담부증여·평가 방식을 어떻게 쓰느냐에 따라 유불리가 갈립니다.

부동산과 현금, 무엇이 다른가요?

가장 큰 차이는 재산 평가와 취득세입니다. 현금은 평가가 필요 없지만, 부동산은 시가·기준시가로 평가하고 소유권 이전에 취득세가 따릅니다(상증세법 제60조 이하).

구분	현금 증여	부동산 증여
평가	액면가 그대로	시가(매매·감정·유사사례) 또는 기준시가
증여세율	동일(10~50%)	동일(10~50%)
취득세	없음	추가 발생
활용 절세	분산 증여	부담부증여·평가 활용

부동산 증여는 어떤 비용이 드나요?

1. 증여세: 평가액 − 공제 → 세율 적용
2. 취득세: 소유권 이전에 따른 지방세(시가표준액·시가인정액 기준)
3. 부대비용: 채권 매입, 등기 비용 등
4. 조정대상지역 다주택 증여 등은 취득세가 중과될 수 있음

따라서 부동산은 “증여세 + 취득세”를 합쳐 비교해야 하며, 취득세는 별도로 확인해야 합니다.

부담부증여란 무엇인가요?

부담부증여는 전세보증금·대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.

구분	과세
채무 제외 순수 증여분	수증자에게 증여세
인수한 채무 부분	증여자에게 양도소득세

채무 부분만큼 증여재산이 줄어 증여세가 낮아지지만, 그 부분은 증여자에게 양도세가 생기므로 두 세금을 함께 따져야 유불리를 판단할 수 있습니다.

증여 후 매도 시 주의 (이월과세)

증여받은 부동산을 이월과세 기간 내에 팔면, 양도세 계산 시 취득가액을 증여자의 당초 취득가로 봅니다. 이 경우 양도차익이 커져 양도세가 늘 수 있으므로, 일정 기간 보유 후 매도하는 것이 일반적으로 유리합니다.

부담부증여는 세금이 얼마나 줄까? (계산 예시)

시가 5억 아파트에 전세보증금 2억을 함께 넘기는 부담부증여를 보면:

1. 순수 증여분 = 5억 − 2억 = 3억 원 → 수증자에게 증여세
2. 채무 인수분 2억 원 → 증여자에게 양도세(취득가 대비 차익에 과세)
3. 증여세 과세표준이 3억으로 줄어 단순 증여(5억)보다 증여세는 낮아짐
4. 단 증여자에게 양도세가 새로 생기므로, 두 세금의 합으로 비교해야 함

증여 방식별 예상 세금을 비교하려면 증여세 계산기를 이용하세요.