부동산 증여 vs 현금 증여 비교 (세금·평가·취득세)
부동산 증여와 현금 증여는 증여세율은 같지만 재산 평가 방식과 부대비용에서 차이가 납니다. 현금은 액면 그대로 과세되고, 부동산은 시가로 평가하며 증여세 외에 취득세가 더 듭니다. 부담부증여·평가 방식을 어떻게 쓰느냐에 따라 유불리가 갈립니다.
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결론부터 — 무엇이 다른가요?
세율표는 같습니다. 갈리는 지점은 네 개입니다. 아래는 2026년 1월 2일 시행 법률과 2026년 9월 18일 시행 시행령 기준입니다.
| 갈리는 지점 | 현금 증여 | 부동산 증여 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 재산 평가 | 액면가 그대로 확정 | 시가 원칙, 없으면 보충적 평가 | 제60조①③ |
| 부대 세금 | 없음 | 소유권 이전에 따른 취득세·등기 비용 | 지방세 소관 |
| 반환 가능성 | 금전은 반환해도 증여 성립 | 신고기한까지 반환하면 증여가 없던 것으로 | 제4조④ |
| 채무를 얹는 방식 | 불가 | 부담부증여 가능(대신 양도세 발생) | 제47조③, 소득세법 제88조1호 |
취득세는 지방세법 소관이라 세율과 중과 여부가 이 글의 범위를 벗어납니다. 과세표준 산정 방식은 취득세 과세표준에서 확인하세요.
부동산 평가액은 무엇으로 정해지나요?
증여세에서 부동산이 어려운 이유는 “얼마짜리인가”가 하나로 정해져 있지 않기 때문입니다. 제60조 제1항은 시가를, 제3항은 시가를 산정하기 어려울 때만 제61조의 보충적 평가를 쓰도록 순서를 정합니다.
- 해당 재산의 매매사실 — 그 거래가액(시행령 제49조①1호)
- 둘 이상 감정기관의 감정가액 평균 — 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나로도 가능(제60조⑤, 시행령 제49조⑥)
- 수용·경매·공매가액 — 그 보상·경매·공매가액(시행령 제49조①3호)
- 유사재산의 매매등 가액 — 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액(시행령 제49조④)
- 위가 모두 없으면 보충적 평가 — 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격·공동주택가격, 일반 건물은 국세청장 고시가액(제61조①)
평가기간은 증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다(시행령 제49조①). 상속(전후 6개월)과 다르다는 점을 자주 놓칩니다. 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 임대료 환산가액과 보충적 평가액 중 큰 금액을 씁니다(제61조⑤).
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숫자로 확인 — 평가 하나로 8천만원이 갈립니다
공동주택가격 5억원, 같은 단지 같은 평형의 최근 거래가 8억원, 감정가액 평균이 7억 5,000만원인 아파트를 성년 자녀에게 증여하는 경우입니다. 직계존속 공제 5,000만원을 적용하고 기한 내 신고했다고 가정합니다.
| 어떤 가액이 적용되나 | 증여재산가액 | 과세표준 | 산출세액 | 신고세액공제 후 |
|---|---|---|---|---|
| 공동주택가격(보충적 평가) | 5억원 | 4억 5,000만원 | 8,000만원 | 7,760만원 |
| 감정가액 평균 | 7억 5,000만원 | 7억원 | 1억 5,000만원 | 1억 4,550만원 |
| 유사 매매사례가액 | 8억원 | 7억 5,000만원 | 1억 6,500만원 | 1억 6,005만원 |
| 현금 8억원 | 8억원 | 7억 5,000만원 | 1억 6,500만원 | 1억 6,005만원 |
| 현금 6억원 | 6억원 | 5억 5,000만원 | 1억 500만원 | 1억 185만원 |
같은 집인데 어느 가액이 시가로 인정되느냐에 따라 8,245만원이 움직입니다. 현금은 이런 변동이 없습니다. 액면이 곧 증여재산가액이라 계산이 한 줄로 끝납니다. 부동산 증여를 준비할 때 세율보다 평가를 먼저 보는 이유가 이것입니다.
3개월만 넘기면 안전하다는 말은 틀립니다
지식iN에서 자주 보이는 오해입니다. 시행령 제49조 제1항 단서가 이렇게 적혀 있습니다.
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 … 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 … 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 … 포함시킬 수 있다.
즉 증여 후 3개월이 지나 거래가 붙어도, 결정기한까지의 거래라면 평가심의위원회를 거쳐 시가로 끌려올 수 있습니다. 반대로 납세자도 이 절차를 신청할 수 있어서, 시세가 떨어진 경우에는 유리하게 쓸 여지가 있습니다.
한편 유사재산 쪽에는 납세자에게 유리한 규정이 하나 있습니다. 시행령 제49조 제4항 괄호는 제68조에 따라 신고한 경우 유사재산 가액의 범위를 “평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”으로 한정합니다. 신고를 일찍 마치면 그 뒤에 나온 같은 단지의 신고가는 유사 매매사례로 끌려오지 않는다는 뜻입니다.
부담부증여는 실제로 어떻게 나뉘나요?
부담부증여는 전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 소득세법 제88조 제1호 후단은 “부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다”고 정합니다. 하나의 거래가 증여세와 양도소득세로 쪼개집니다.
양도로 보는 부분의 계산은 소득세법 시행령 제159조 제1항이 정합니다.
- 양도가액 = 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
- 취득가액 = 증여자의 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)
시가 6억원, 전세보증금 2억원, 증여자의 취득가액 3억원인 아파트를 성년 자녀에게 부담부증여하는 경우로 대입하면 이렇습니다.
| 구분 | 순수 증여(6억 전부) | 부담부증여(채무 2억) |
|---|---|---|
| 증여재산가액 | 6억원 | 4억원 |
| 증여세 과세표준 | 5억 5,000만원 | 3억 5,000만원 |
| 증여세 산출세액 | 1억 500만원 | 6,000만원 |
| 신고세액공제 후 증여세 | 1억 185만원 | 5,820만원 |
| 증여자의 양도가액 | — | 6억 × 2/6 = 2억원 |
| 증여자의 취득가액 | — | 3억 × 2/6 = 1억원 |
| 증여자의 양도차익 | — | 1억원 |
증여세는 4,365만원 줄었지만, 그 자리에 증여자의 양도차익 1억원이 새로 생겼습니다. 여기에 붙는 세액은 보유기간·거주기간·주택 수에 따라 완전히 달라지므로 양도소득세율과 장기보유특별공제를 함께 계산해야 유불리를 판단할 수 있습니다. 증여자가 1세대 1주택 비과세 대상이면 양도세가 거의 붙지 않아 부담부증여가 유리하고, 다주택 중과 구간이면 줄인 증여세보다 늘어난 양도세가 클 수 있습니다.
채무 인수는 추정부터 불리하게 시작합니다
가족 간 부담부증여에는 조문 차원의 문턱이 하나 더 있습니다.
제47조 제3항 — 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.
원칙이 “인정”이 아니라 “부인 추정”입니다. 전세계약서, 보증금 입금 내역, 대출 실행 내역과 이후의 이자·원금 상환 주체를 수증자 명의로 남겨 두지 않으면 채무 인수가 부인되고 6억 전부에 증여세가 매겨질 수 있습니다. 증여 이후에 부모가 대신 이자를 내는 순간 이 추정을 깨기 어려워집니다.
증여받은 부동산을 언제 팔아야 하나요?
소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도하면, 취득가액을 증여자가 취득할 당시의 금액으로 보도록 정합니다. 증여 시점의 높은 평가액이 아니라 부모가 옛날에 산 가격이 취득가액이 되므로 양도차익이 크게 불어납니다. 이 10년은 등기부에 기재된 소유기간으로 셉니다(같은 조 제3항).
예외도 조문에 있습니다.
- 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다(제97조의2①3호)
- 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우에는 적용하지 않습니다(제97조의2②2호)
- 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않은 경우보다 적으면 적용하지 않습니다(제97조의2②3호)
- 사업인정고시일부터 소급 2년 이전에 증여받아 공익사업으로 협의매수·수용된 경우도 제외합니다(제97조의2②1호)
3번이 중요합니다. 이월과세는 납세자에게 불리한 쪽으로만 작동하도록 설계돼 있습니다. “이월과세에 걸려 오히려 세금이 줄었다”는 일은 일어나지 않습니다.
어느 쪽을 고를지 정할 때 챙길 것
- 같은 단지·같은 평형의 최근 거래를 먼저 확인해 유사 매매사례가액이 있는지 본다
- 매매사례가 있으면 기준시가 신고는 사실상 선택지가 아니라고 보고 계산한다
- 부동산은 증여세와 취득세를 합산해 현금 증여와 비교한다
- 부담부증여를 쓴다면 채무의 실재와 상환 주체를 수증자 명의로 증빙한다(제47조③)
- 증여자 쪽 양도차익을 시행령 제159조 산식으로 계산해 두 세금의 합으로 판단한다
- 수증자가 10년 안에 팔 계획이 있다면 이월과세를 먼저 계산한다
- 현금은 보낸 뒤 되돌려도 증여가 성립한다는 점(제4조④)을 전제로, 송금 전에 금액을 확정한다
증여 방식별 예상 세금을 비교하려면 증여세 계산기를 이용하세요.
자주 묻는 질문
부동산 증여가 현금 증여보다 세금이 많나요?
세율은 같습니다. 갈리는 것은 평가액과 부대비용입니다. 현금은 액면이 그대로 증여재산가액이지만 부동산은 상속세 및 증여세법 제60조의 시가 원칙에 따라 매매사례가액·감정가액·기준시가 중 무엇이 적용되느냐로 금액이 크게 달라지고, 소유권 이전에 따른 취득세가 별도로 붙습니다.
아파트를 기준시가로 신고해도 되나요?
제60조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에만 제61조의 보충적 평가방법을 쓰도록 정합니다. 시행령 제49조 제4항은 면적·위치·용도·종목과 기준시가가 유사한 다른 재산의 매매등 가액도 시가로 보므로, 같은 단지 같은 평형의 최근 거래가 있으면 그 가액이 우선합니다.
증여받고 3개월만 지나면 평가 문제가 끝나나요?
아닙니다. 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간을 벗어난 기간이라도 평가기준일 전 2년 이내나 평가기간 경과 후 신고기한까지 매매등이 있으면, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있게 합니다.
부담부증여로 넘긴 전세보증금은 무조건 인정되나요?
제47조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수했더라도 인수되지 않은 것으로 추정한다고 정합니다. 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령에 따라 객관적으로 인정되는 경우만 예외이므로, 채무의 실재와 상환 주체를 증빙으로 남겨야 합니다.
증여받은 부동산을 바로 팔면 왜 손해인가요?
소득세법 제97조의2 제1항은 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 양도하면 취득가액을 증여자의 취득 당시 금액으로 보도록 정합니다. 기간은 등기부에 기재된 소유기간으로 계산합니다.
이월과세가 오히려 유리하면 어떻게 되나요?
제97조의2 제2항 제3호는 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 적용하지 않도록 정합니다. 또 제2호는 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우도 제외합니다.
출처
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