주택담보대출 계산기 (주담대 한도·월 상환금)

주택담보대출 계산기는 무엇을 구하나요?

집값과 담보인정비율(LTV)에서 출발해 담보 기준 대출 가능액·필요 자기자금을 구하고, 금리·기간·상환방식을 넣으면 월 상환금과 총이자까지 이어서 계산합니다. 대출 금액이 이미 정해져 있다면 대출 계산기가, 소득 기준 한도를 보려면 DSR 계산기가 맞습니다.

한도는 누가 정하나요?

세금은 법률에 세율이 적혀 있지만 대출 한도는 그렇지 않습니다. 근거가 금융위원회 고시이고, 세부 기준은 다시 금융감독원장에게 위임돼 있습니다.

은행업감독규정 제29조의2 제1항은 은행이 주택관련 담보대출을 취급할 때 별표6에서 정하는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)을 준수하도록 하고, 제2항은 감독원장이 긴급하다고 인정하면 세 비율을 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정할 수 있게 합니다. 제3항은 산정방법과 적용대상 세부판단기준을 감독원장에게 맡깁니다. 상호저축은행은 상호저축은행업감독규정 제39조의2와 별표5가 근거로, 두 별표가 따로 개정됩니다.

구체적 수치가 본문이 아니라 별표에 있어 고시 개정만으로 바뀌므로, 이 페이지는 특정 비율을 단정하지 않습니다. 대신 비율을 바꿔 넣었을 때 금액이 어떻게 움직이는지를 보여 드립니다. 규제 구조를 조문 단위로 본 정리는 주담대 한도 — LTV·DSR로 정해지는 법에 있습니다.

LTV 비율이 달라지면 얼마가 달라지나요?

담보가치 5억원 주택을 기준으로, 적용 비율만 바꿔 담보 기준 한도와 필요 자기자금을 계산했습니다.

5억원 주택에서 LTV 10%p는 정확히 5,000만원입니다. 감독원장의 ±10%p 조정 권한이 조문에 있다는 것은, 같은 집에서 한도가 5,000만원 단위로 움직일 수 있다는 뜻입니다. 담보가치만 따로 보려면 LTV 계산기를 쓰세요. 분모는 매매가가 아니라 은행이 채택한 담보가치(시세·감정가) 기준입니다.

담보가 충분한데 왜 한도가 안 나오나요?

담보 기준 한도(LTV)와 소득 기준 한도(DSR)를 각각 계산해 더 작은 쪽이 실제 한도가 되기 때문입니다. DSR 40%, 만기 30년, 산정금리 4.5%, 기존 대출 없음을 가정하면 연소득별 소득 기준 한도는 이렇게 나옵니다.

비례식이라 외우기 쉽습니다. 이 조건에서는 연소득 1,000만원당 약 6,579만원입니다. 위 표의 LTV 70%(3억 5,000만원)를 소득으로 채우려면 연소득이 약 5,320만원이어야 합니다. 그보다 적으면 소득에 막히고, 많으면 담보에 막힙니다.

여기서 갈리는 대책이 정반대입니다. 소득에 막혀 있다면 더 비싼 집을 찾아도 한도가 늘지 않고, 담보에 막혀 있다면 소득을 늘려도 한도가 그대로입니다. 내 대출이 어느 쪽에 걸렸는지 먼저 확인해야 합니다.

기존 신용대출이 한도를 얼마나 깎나요?

소득 기준 한도의 분자에서 기존 대출의 연 원리금이 먼저 빠지므로, 신용대출 한 건이 주담대 한도를 몇 배로 깎습니다. 연소득 6,000만원, 신용대출 금리 6%·산정만기 5년, 주담대 30년·4.5% 가정입니다.

신용대출 1,000만원이 주담대 한도 약 3,816만원을 잡아먹습니다. 약 3.8배입니다. 신용대출은 산정만기가 짧아 연 원리금이 크게 잡히는데, 그 금액을 30년짜리로 환산하면 부피가 부풀기 때문입니다. 어떤 대출이 어떤 만기로 잡히는지는 DSR에 포함되는 대출에 종류별로 정리했습니다.

원리금균등과 원금균등은 총이자가 얼마나 다른가요?

3억원·30년·연 4.5%를 끝까지 계산한 결과입니다.

총이자 차이는 44,157,635원입니다. 대신 원금균등은 첫 달 부담이 438,277원 더 큽니다. 초기 43만원을 더 낼 여력이 있으면 30년 동안 4,400만원을 아끼는 거래라고 볼 수 있습니다. 다만 심사에서 보는 월 상환액이 첫 달 기준이라 원금균등이 한도를 더 줄일 수 있다는 점은 별개 문제입니다.

만기를 늘리면 어떤 대가를 치르나요?

같은 소득으로 더 빌리는 가장 직접적인 방법이 만기 연장입니다. 연소득 6,000만원·DSR 40%·4.5%라면 어느 만기를 택해도 월 상환액은 200만원으로 같습니다.

20년에서 40년으로 늘리면 한도는 1억 2,875만원 늘지만 총이자는 3억 5,125만원 늘어납니다. 늘어난 한도 1원당 약 2.7원의 이자를 더 내는 셈입니다.

이 계산기가 못 하는 것

• 실행 시점 규제 비율: 별표6은 고시 개정으로 바뀌고 감독원장이 ±10%p를 조정할 수 있습니다. 비율은 직접 입력해 쓰세요.
• 담보가치 판단: 은행이 채택하는 시세·감정가는 매매가와 다를 수 있고, 선순위 채권·소액임차보증금 공제로 실제 가용액이 줄 수 있습니다.
• 스트레스 금리: 한도 산정에 쓰는 금리에 가산이 붙으면 계약금리는 그대로인데 한도만 줄어듭니다.
• 부대비용: 취득세·중개보수·법무비는 별도입니다. 취득세는 취득세 계산기로 확인하세요.
• 중도상환수수료: 3년 이내 상환 계획이 있으면 중도상환수수료 계산기로 함께 보세요.